Contratto preliminare – domanda di adempimento e recesso – fattispecie – distinzione delle domande e valutazione concreta – poteri del giudice – omessa pronunzia sulla domanda di recesso – nullità ex art. 112 c.p.c. – grave inadempimento del promittente venditore – sussiste – recesso del promittente

28/02/2024

… “CONCLUSIONI All’udienza del 05.12.2023, svoltasi nella forma della trattazione scritta, le parti hanno concluso riportandosi alle seguenti conclusioni: PER L’APPELLANTE X, quale erede di V: “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Ancona, in totale riforma della sentenza n. 163/2020 emessa dal Tribunale di Urbino in data 11.08.2020, notificata a mezzo pec in data 5.10.2020, disattesa ogni contraria domanda, istanza od eccezione, per le ragioni esposte in narrativa: In via principale e nel merito: - qualificare la domanda proposta dall’attore come domanda tesa a far dichiarare legittimo il recesso esercitato dall’attore ex art. 1385 c. 2 c.c.; Conseguentemente: - accertare l’inadempimento grave della convenuta agli obblighi contrattualmente previsti a suo carico con contratto preliminare di vendita 16/10/2007, e integrativo 24/10/2007, con conseguente scioglimento e caducazione degli effetti del contratto in questione per grave inadempimento imputabile alla società convenuta e per l’effetto condannarla a restituire all’appellante il doppio della caparra confirmatoria ricevuta di € (omissis) ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1385 – II comma – c.p.c., e così € (omissis) il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge dalla data del preliminare al sattisfo. - Dichiarare la nullità del progetto e delle varianti presentate; - Dichiarare come tempestivo, ammissibile e rilevante il deposito del documento 23.1.2017 della Regione Emilia Romagna e, in ogni caso, dichiarare che la convenuta è venuta meno agli obblighi contrattualmente assunti anche contravvenendo alle disposizioni normative. - Dichiarare ove occorra la nullità della promessa di vendita ex artt. 1418 c.c. (aliud pro alio) ed artt. 32 lett. B ed E – 46 DPR 6.6.2001 n. 380”. Con vittoria di spese del doppio grado di giudizio”. In via istruttoria, ad abundantiam, si reiterano tutte le istanze istruttorie formulate in primo grado nell’ambito delle memorie ex art. 183 c. 6 n. 2 e 3 c.p.c. e non ammesse dal G.I.” PER L’APPELLATA ED APPELLANTE INCIDENTALE, SOC. R SRL IN LIQUIDAZIONE: “Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello di Ancona: 1. rigettare l’appello principale proposto dall’appellante Sig.ra X; 2. accogliere l’appello incidentale proposto dalla società R s.r.l. in liquidazione e per l’effetto: 2.1. in via principale: riformare l’impugnata sentenza del Tribunale di Urbino n. 163/2020 e dichiarare inammissibile e/o comunque respingere la domanda avanzata dall’attore siccome infondata in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa; 2.2. in via principale: riformare l’impugnata sentenza del Tribunale di Urbino n. 163/2020 e, in accoglimento della domanda indicata al punto 3.B) delle conclusioni contenute nella comparsa di costituzione in primo grado, condannare il progettista geom. P e il direttore dei lavori Q a risarcire alla società convenuta (odierna appellante incidentale) sia i danni relativi al mancato rispetto nel progetto iniziale dei confini previsti ex lege (per un totale di € (omissis)) nonché i danni non patrimoniali, che vorrà l’Ecc.ma Corte d’Appello quantificare in via equitativa, relativi alla lesione dell’immagine professionale e dunque commerciale che la vicenda in oggetto ha causato alla società R srl in liquidazione; 2.3. in via subordinata: qualora dovesse essere accolto, anche parzialmente, l’appello principale con condanna della convenuta R s.r.l. in liquidazione al pagamento di somme di denaro in favore della Sig.ra X, in accoglimento della domanda contenuta al punto 4) della comparsa di costituzione in primo grado, dichiarare il progettista geom. P ed il direttore dei lavori arch. Q ciascuno per il proprio titolo, tenuti a garantire la convenuta/appellata contro gli effetti dell’eventuale accoglimento della domanda attorea e pertanto condannare gli stessi al pagamento delle somme eventualmente liquidate in favore dell’appellante; 3. Rigettare gli appelli incidentali proposti dai chiamati in primo grado e appellati/appellanti incidentali condizionati nel presente procedimento 4. Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio” PER L’APPELLATO ED APPELLANTE INCIDENTE GEOM. P: “Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello di Ancona, In limine litis: accertata e dichiarata la violazione – da parte dell’appellante – del disposto di cui all’art. 345 c.p.c., atteso lo svolgimento di domande nuove rispetto a quelle esplicitate in primae curae, dichiarare inammissibile l’appello. Nel merito, in via principale: - accertare e dichiarare la totale infondatezza fattuale e giuridica dei motivi di appello proposti dalla signora X, per le ragioni esposte in atti e per quanto si verrà in seguito ad esplicitare; - per l’effetto, rigettare l’appello avversario e confermare in toto la sentenza impugnata n. 163/2020 del Tribunale di Urbino emessa in data 10.08.2020, pubblicata in data 11.08.2020, all’esito del procedimento rubricato al n. 1215/2010 R.G.. In via incidentale condizionata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento – in tutto o in parte – dell’appello proposto dalla signora X, nonché di accertamento e declaratoria di una qualche responsabilità, anche parziale e/o concorrente, del geom. P nella vicenda de qua, anche all’esito delle costituzioni degli altri appellati:                     a) in via pregiudiziale di rito, accertare e dichiarare il difetto di competenza territoriale del Tribunale di Urbino in relazione alle domande spiegate dalla società R s.r.l. in liquidazione, nei confronti del geom. P, per i motivi esposti in atti e per quanto si verrà in seguito ad esporre. Per l’effetto dare atto che la controversia, per quanto di pertinenza del geom. P, avrebbe dovuto essere di cognizione del Tribunale di Rimini.                     b) Ancora in via pregiudiziale in rito, ma gradata rispetto alle precedenti eccezioni: accertare e dichiarare improcedibile la domanda svolta da parte della difesa della società R s.r.l. in liquidazione, siccome eccedente il thema decidendum cristallizzato da parte attrice in primo grado con la propria domanda introduttiva.                     c) Nel merito, in via preliminare di merito accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva del geom. P in relazione alla domanda svolta in via principale da parte dell’allora attore ai sensi dell’art. 2932 c.c., per i motivi dedotti in atti e per quanto si verrà ad articolare nel prosieguo di causa. d) In via incidentale condizionata: accertare e dichiarare l’aumento di valore ottenuto dalla realizzazione del complesso immobiliare di pertinenza della società R S.r.l. in liquidazione a seguito della effettuazione della variante d’opera non essenziale, e, in denegata ipotesi di accertamento di responsabilità e/o corresponsabilità del geom. P, comunque respingere la domanda svolta da parte della difesa della società allora convenuta, R s.r.l. in liquidazione, atteso il conseguente arricchimento senza giusta causa dalla stessa beneficiato.                     e) Sempre in via incidentale condizionata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande sopra spiegate, sempre accertato e dichiarato l’aumento di valore ottenuto dalla realizzazione del complesso immobiliare di pertinenza della società R S.r.l. in liquidazione a seguito della effettuazione della variante d’opera non essenziale, previo accertamento della sussistenza dell’eventuale danno, determinarne l’ammontare calcolati i vantaggi dallo stesso derivanti, ponendo in compensazione le rispettive ragioni di credito.                     f) In ipotesi di mancato accoglimento delle superiori eccezioni, ed in via preliminare nella denegata e non creduta ipotesi di accertamento di responsabilità in capo al geom. P, in relazione alla prestazione professionale del medesimo resa: accertare e dichiarare l’obbligo di garanzia e di manleva in capo alla società assicuratrice A, in persona del legale rappresentante pro tempore, e, per l’effetto, condannare la stessa direttamente, ai sensi dell’art. 1917 c.c., di quanto eventualmente dovuto al/i beneficiario/i nei limiti del giusto e del provato. - accertare e dichiarare la (cor)responsabilità nel determinismo dell’occorso della società chiamata in causa W S.r.l. in liquidazione e, per l’effetto, condannare la stessa a corrispondere quanto di sua spettanza a titolo di (cor)responsabilità, all’uopo esonerando per la parte di relativa spettanza il geom. P. Sempre e comunque: rigettare l’appello incidentale spiegato da parte della società R s.r.l. in liquidazione in quanto infondato in fatto e in diritto, all’uopo riproponendo le argomentazioni svolte in sede di giudizio di primo grado e per quanto si verrà in seguito ad argomentare. Sempre e comunque: rigettare le domande/eccezioni svolte da parte della compagnia assicurativa A, in quanto inammissibili, improponibili, irrituali e infondate in fatto e in diritto (in tutti i casi, le relative doglianze avrebbero dovuto essere svolte in sede di appello incidentale ovvero di appello incidentale condizionato). In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio ex D.M. 55/2014, oltre accessori di legge”. PER L’APPELLATO ED APPELLANTE INCIDENTALE, ARCH. Q: “Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello di Ancona,                     In limine litis: accertata e dichiarata la violazione – da parte dell’appellante – del disposto di cui all’art. 345 c.p.c., atteso lo svolgimento di domande nuove rispetto a quelle esplicitate in primae curae, dichiarare inammissibile l’appello.   Nel merito, in via principale: - accertare e dichiarare la totale infondatezza fattuale e giuridica dei motivi di appello proposti dalla signora X, per le ragioni esposte in atti e per quanto si verrà in seguito ad esplicitare; - per l’effetto, rigettare l’appello avversario e confermare in toto la sentenza impugnata n. 163/2020 del Tribunale di Urbino emessa in data 10.08.2020, pubblicata in data 11.08.2020, all’esito del procedimento rubricato al n. 1215/2010 R.G.. In via incidentale condizionata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento – in tutto o in parte – dell’appello proposto dalla signora X, nonché di accertamento e declaratoria di una qualche responsabilità, anche parziale e/o concorrente, dell’arch. Q nella vicenda de qua, anche all’esito delle costituzioni degli altri appellati: a) in via pregiudiziale di rito, accertare e dichiarare il difetto di competenza territoriale del Tribunale di Urbino in relazione alle domande spiegate dalla società R s.r.l. in liquidazione, nei confronti dell’arch. Q, per i motivi esposti in atti e per quanto si verrà in seguito ad esporre. Per l’effetto dare atto che la controversia, per quanto di pertinenza dell’arch. Q, avrebbe dovuto essere di cognizione del Tribunale di Rimini. b) Ancora in via pregiudiziale in rito, ma gradata rispetto alle precedenti eccezioni: accertare e dichiarare improcedibile la domanda svolta da parte della difesa della società R s.r.l. in liquidazione, siccome eccedente il thema decidendum cristallizzato da parte attrice in primo grado con la propria domanda introduttiva. c) Nel merito, in via preliminare di merito accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva dell’arch. Q in relazione alla domanda svolta in via principale da parte dell’allora attore ai sensi dell’art. 2932 c.c., per i motivi dedotti in atti e per quanto si verrà ad articolare nel prosieguo di causa. d) In via incidentale condizionata: accertare e dichiarare l’aumento di valore ottenuto dalla realizzazione del complesso immobiliare di pertinenza della società R S.r.l. in liquidazione a seguito della effettuazione della variante d’opera non essenziale, e, in denegata ipotesi di accertamento di responsabilità e/o corresponsabilità dell’arch. Q, comunque respingere la domanda svolta da parte della difesa della società allora convenuta, R s.r.l. in liquidazione, atteso il conseguente arricchimento senza giusta causa dalla stessa beneficiato.                     e) Sempre in via incidentale condizionata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande sopra spiegate, sempre accertato e dichiarato l’aumento di valore ottenuto dalla realizzazione del complesso immobiliare di pertinenza della società R S.r.l. in liquidazione a seguito della effettuazione della variante d’opera non essenziale, previo accertamento della sussistenza dell’eventuale danno, determinarne l’ammontare calcolati i vantaggi dallo stesso derivanti, ponendo in compensazione le rispettive ragioni di credito. f) In ipotesi di mancato accoglimento delle superiori eccezioni, ed in via preliminare nella denegata e non creduta ipotesi di accertamento di responsabilità in capo all’arch. Q, in relazione alla prestazione professionale dal medesimo resa: accertare e dichiarare l’obbligo di garanzia e di manleva in capo alla società assicuratrice A, in persona del legale rappresentante pro tempore, e, per l’effetto, condannare la stessa direttamente, ai sensi dell’art. 1917 c.c., di quanto eventualmente dovuto al/i beneficiario/i nei limiti del giusto e del provato. - accertare e dichiarare la (cor)responsabilità nel determinismo dell’occorso della società chiamata in causa W S.r.l. in liquidazione e, per l’effetto, condannare la stessa a corrispondere quanto di sua spettanza a titolo di (cor)responsabilità, all’uopo esonerando per la parte di relativa spettanza l’arch. Q. Sempre e comunque: rigettare l’appello incidentale spiegato da parte della società R s.r.l. in liquidazione in quanto infondato in fatto e in diritto, all’uopo riproponendo le argomentazioni svolte in sede di giudizio di primo grado e per quanto si verrà in seguito ad argomentare. Sempre e comunque: rigettare le domande/eccezioni svolte da parte della compagnia assicurativa A, in quanto inammissibili, improponibili, irrituali e infondate in fatto e in diritto (in tutti i casi, le relative doglianze avrebbero dovuto essere svolte in sede di appello incidentale ovvero di appello incidentale condizionato). In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio ex D.M. 55/2014, oltre accessori di legge”. PER L’APPELLATO A “Piaccia all’Ill.ma Corte di Appello di Ancona: in via istruttoria respingere la domanda di ammissione dei mezzi di prova articolati nel giudizio di primo grado che in esso non hanno trovato ingresso;                     in via preliminare, dichiarare la nullità e/o l’invalidità e/o l’inefficacia sotto il profilo processuale e comunque ai fini decisori, dei chiarimenti depositati dal C.T.U. ing. B in data 26.11.2017, in quanto (i) resi in forza di un documento (quello di cui è stata chiesta l’espunzione dal fascicolo processuale) inammissibile, irrituale e comunque tardivo, perché prodotto dopo il deposito della relazione finale, pur essendo acquisibile prima del giudizio, ed in quanto (ii) resi in violazione del contraddittorio tra le parti, non avendo il C.T.U., pur sollecitato dal Tribunale, osservato le prescrizioni dell’art. 195 c.p.c. in ordine alla comunicazione alle difese delle parti della propria relazione preliminare, disponendone si opus la rinnovazione o in alternativa ritenendo valide le sole conclusioni originariamente rassegnate dall’Ausiliario nella relazione depositata il 27.11.2016, redatta con la garanzia del contraddittorio con i Consulenti delle Parti; sempre in via preliminare, accertare e dichiarare l’inammissibilità della domanda introduttiva in considerazione della rilevata carenza dei presupposti formali di cui agli Artt. 166 e 167 CPC, o – in subordine – della incompetenza per territorio del Giudice adito, in ragione dei motivi addotti in via preliminare di rito dalla difesa dei terzi chiamati arch. Q e geom. P, respingendo le domande dell’attrice, con ogni effetto di legge; nel merito in via principale respingere le domande dell’attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate; nel merito in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda proposta dall’appellante nei termini indicati nel gravame, e della domanda proposta dalla convenuta principale nei confronti dei terzi chiamati, respingere le domande di garanzia proposte nei confronti della A dall’arch. Q e dal geom. P per carenza di copertura assicurativa della fattispecie dedotta in giudizio, anche considerando non assicurabile l’attività di progettazione eseguita dal geom. P pur nel concorso con l’arch. Q; sempre nel merito in via subordinata, nella ulteriore denegata ipotesi di accoglimento delle domande di garanzia proposte nei confronti della A dall’arch. Q e dal geom. P, piaccia all’Ill.ma Corte di Appello accertare e dichiarare il diritto della evocata compagnia assicuratrice a recedere dal contratto assicurativo stipulato con i predetti professionisti ai sensi dell’art. 1893/1 c.c. e dichiarare improcedibile le domande di malleva proposte nei confronti della A; in ogni caso limitare la eventualmente accolta domanda di malleva a quanto previsto dalle Condizioni Generali di Assicurazione e di Polizza sottoscritte dagli assicurati, nei predetti limiti contrattuali, sia per quanto attiene la previsione di franchigie o scoperti sia per quanto attiene i limiti della copertura. In ogni ipotesi con vittoria di spese e competenze di lite”. SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO                     Con atto di citazione in data 06/10/2010 V conveniva in giudizio innanzi al Tribunale Civile di Urbino R s.r.l., affinché, previo accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni apposte ai contratti preliminari 16 ottobre 2007 e 24 ottobre 2007 relativi all’obbligo della convenuta di alienare all’attore le unità immobiliari descritte in citazione, fosse accertato l’inadempimento della convenuta e dichiarato legittimo il recesso dell’attore, promissario acquirente, con conseguente scioglimento e caducazione degli effetti del contratto per grave inadempimento imputabile alla convenuta, con diritto dell’attore di pretendere il doppio della caparra confirmatoria ricevuta di (omissis) euro ex art. 1385 c.c. con contestuale condanna alla restituzione di (omissis) euro e al pagamento di ulteriori (omissis) euro oltre accessori di legge. A tal fine l’attore allegava in fatto che la società convenuta era piena proprietaria dell’area di risulta di un fabbricato da demolire (poi demolito) sita nel territorio del Comune di C (distinta al catasto terreni (omissis)), su cui stava costruendo a sua cura e spese un nuovo complesso residenziale; che in data 16 ottobre 2007 la società convenuta aveva promesso in vendita all’attore la piena proprietà, in unica soluzione e con un unico contratto, di n. 2 appartamenti finiti situati al IV° piano, che occupavano l’intero piano, oltre a due posti auto, da consegnare entro il 30 aprile 2009 e, comunque, non oltre il 30 giugno 2009; che la società convenuta si obbligava ad iniziare i lavori entro il 1° febbraio 2008 ed a realizzare l’immobile nella stessa forma e consistenza e destinazione di cui alle planimetrie in all. B; che il primo prezzo convenuto nel contratto del 16 ottobre 2007 era pari a (omissis) euro, convenendosi altresì che per gli effetti di cui all’art. 1538 c.c. la misura fosse data dalle planimetrie allegate al preliminare; che aveva corrisposto una caparra confirmatoria all’atto della sottoscrizione del preliminare pari a (omissis) euro a mezzo di due assegni circolari intestati al promittente venditore con impegno a corrispondere i restanti (omissis) euro al momento della consegna degli immobili contestuale alla stipula del rogito; che aveva ottenuto dalla promittente venditrice fideiussione bancaria per l’importo versato a titolo di caparra, tuttavia limitata alle ipotesi di pignoramento dell’immobile o apertura di procedure concorsuali; che alla data della citazione le opere non erano ultimate; che in data 23 ottobre 2007 la promittente venditrice otteneva dal Comune di C il permesso di costruire (omissis) per la demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso a civile abitazione (omissis), per migliorare la qualità dell’immobile, le parti avevano annullato l’originario capitolato di forniture sostituendolo con uno nuovo in all. C1 al contratto integrativo del 24 ottobre 2007, con aumento del corrispettivo a (omissis) euro con pagamento della differenza al rogito; che alla data della citazione la promittente venditrice aveva realizzato un immobile diverso da quello del preliminare, notevolmente deprezzato e non consegnato nei tempi pattuiti; che i vizi, tutti descritti in citazione, erano stati rappresentati e la superficie reale commerciale delle unità promesse in vendita era inferiore di 10,37 mq rispetto a quella pattuita; che senza alcun preavviso, la società convenuta aveva presentato al Comune una richiesta di variante al progetto ottenendo il rilascio della “variante inessenziale” n. 77 in data (omissis), in realtà da riferire a variazioni essenziali; che era insorta anche una lite riguardante il rispetto delle distanze dai confinanti, di cui l’attore non era informato; che era evidente l’inadempimento della convenuta. Si costituiva in giudizio R s.r.l. che chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il Geom. P, quale progettista, nonché il progettista e direttore dei lavori Arch. Q e concludeva chiedendo di rigettare la domanda dell’attore, accertando il suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria e condannare i terzi chiamati a risarcire in suo favore i danni subiti per il loro errore tecnico relativo al mancato rispetto nel progetto iniziale dei confini previsti ex lege per un totale di (omissis) euro, oltre ai danni non patrimoniali; chiedeva altresì, in subordine, di dichiarare i terzi chiamati obbligati a garantirla in caso di condanna derivante dall’accoglimento della domanda dell’attore. Con comparsa del 14 aprile 2011 si costituiva l’Arch. Q che eccepiva l’incompetenza per territorio del giudice adito, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa – per esserne garantito – l’Assicurazione A, nonché la W s.r.l. per farne accertare la (cor)responsabilità nell’occorso, e concludeva nel merito chiedendo di accertare la sua carenza di legittimazione passiva in relazione alla domanda svolta dall’attore ex art. 2932 c.c., nonché il rigetto delle domande svolte dalla convenuta, nonché in via riconvenzionale per l’accertamento dell’aumento di valore del complesso edilizio. Si costituiva il Geom. P rassegnando conclusioni sostanzialmente identiche a quelle dell’Arch. Qe chiedendo di essere autorizzato a chiamare in causa la medesima compagnia di assicurazioni e la W s.r.l. Si costituiva la terza chiamata A chiedendo, tra le altre cose, di dichiarare la carenza di legittimazione passiva rispetto alla domanda di manleva del Geom. P, nonché il suo diritto a recedere dal contratto stipulato con i chiamanti in causa. Si costituiva la terza chiamata W s.r.l. eccependo l’incompetenza per territorio del Tribunale adito, per il rigetto delle domande nei suoi confronti e, in via riconvenzionale, per il risarcimento di alcuni danni. Espletata l’istruttoria, il Tribunale di Urbino pronunziava la sentenza n. 163/2020, con cui accoglieva la domanda dell’attore e, per l’effetto, dichiarava la convenuta tenuta ad alienare all’attore le unità immobiliari descritte nel dispositivo e ad adempiere al contratto preliminare, rigettando le altre domande delle parti e compensando le spese. La predetta decisione veniva impugnata innanzi la Corte di Appello da X, quale erede di V, che prospettava le doglianze di seguito riportate.                     Si costituivano gli appellati, che proponevano anche appelli incidentali, ad eccezione di W s.r.l..                     MOTIVI DELLA DECISIONE La sentenza impugnata. Con la sentenza impugnata il Giudice di primo grado ha ritenuto quanto segue:                     • nel corso dei lavori di realizzazione dell’immobile ad uso residenziale oggetto del permesso di costruire n. 128/(omissis), con modifica n. 77/(omissis), da parte della società R s.r.l., che aveva nominato il Geom. P, quale progettista, e l’Arch. Q, progettista e direttore dei lavori, il sig. F, proprietario (omissis) confinante con il complesso abitativo in costruzione, lamentava il mancato rispetto delle distanze legali tra il proprio immobile e l'edificio in costruzione;                     • la Società R S.r.l. comunicava le lamentale avanzate dal F ai propri tecnici, Geom. P e Arch. Q, i quali predisponevano, in sostituzione del loro primo progetto, un nuovo progetto prevedendo l’arretramento dell'edificio nei rivendicati limiti di legge;                     • pertanto, la Società costruttrice R S.r.l. presentava al Comune di C un progetto di variante al permesso di costruire, precedentemente rilasciato, al fine di poter recuperare la metratura persa (causa l'arretramento dell'edificio), costruendo un ulteriore piano, ed all’uopo stipulava scrittura privata di transazione con il proprietario dell’edificio confinante;                     • il Comune di C approvava il nuovo progetto (n. 77) come variante d’opera “non essenziale”, vale a dire, ai sensi degli arti. 19 e 23 della legge Regionale Emilia Romagna n. 31 del 2002, con il mantenimento di tutti i parametri edilizi (ivi compresa l'altezza) entro la soglia di scostamento consentita, del 10 per cento, rispetto al progetto originario;                     • a causa di tale variante l’attore lamentava la riduzione della superficie utile di uno dei due appartamenti a lui promessi in vendita di circa 10 mq., oltre ad altre difformità rispetto al progetto iniziale;                     • il CTU designato aveva riferito di non aver rinvenuto nell’analisi della pratica depositata, in base alla normativa vigente all’epoca, elementi inequivocabili per contestare quanto legittimamente scelto dal progettista e quindi per affermare che le modifiche comportassero significative variazioni dell’azione sismica e che le varianti fossero quindi sostanziali;                     • con riguardo invece alla riduzione di circa 10 mq della metratura dell’unità promessa in vendita si trattava di una variazione che non mutava la suddivisione dell'appartamento, il quale rimaneva composto delle stesse stanze la cui metratura restava immutata, eccezione fatta per il salotto che risultava più piccolo;                     • doveva essere accolta la domanda principale formulata dall’attore in merito all’alienazione a suo favore delle unità immobiliari indicate in sentenza;                     • la domanda di condanna avanzata dalla convenuta R nei confronti dei terzi chiamati era da ritenersi infondata atteso che la stessa era limitata alla richiesta di essere tenuta eventualmente indenne da una sua eventuale condanna;                     • anche le domande formulate dai terzi erano infondate al pari dell’eccezione d’incompetenza territoriale; a tale ultimo riguardo, era sufficiente osservare che nel provvedimento del 28/11/2012, era già stato sottolineato come per consolidato orientamento giurisprudenziale il rapporto di connessione esistente tra domanda principale e quella di manleva/garanzia, nel caso di chiamata in causa, determinava (ai sensi dell'art. 106 c.p.c.) il simultaneus processus comportando dunque l'instaurazione di un unico procedimento (v., per tutte, Cass. n. 5747/95; Cass. n. 4023/76; Cass. 986/76);                     • in ordine alla formulazione della domanda di garanzia richiesta dalla difesa P a seguito della domanda riconvenzionale formulata contro quest’ultima dalla chiamata W srl (in ordine all’ammissibilità della domanda riconvenzionale proposta dal chiamato nei confronti del chiamante ed incentrata su un rapporto distinto da quello azionato dall’attore) si precisava che ai sensi del quinto comma dell’art. 183 cpc l’attore, tale era P nei confronti di W, doveva proporre le domande che sono conseguenza della domanda riconvenzionale e trattarsi pertanto di domanda di garanzia propria che P aveva formulato nei confronti di A e di R srl già costituite e dunque già parti del giudizio e quindi la domanda riconvenzionale in tal senso intesa doveva essere proposta all’udienza di trattazione senza che si rendesse necessario procedere alla chiamata in giudizio delle stesse parti già peraltro costituite (Cass. sent. n. 12974 del 23.10.2001). I motivi di appello I° MOTIVO DI APPELLO: ERRATA INTERPRETAZIONE DELLA DOMANDA PROPOSTA DALL’ATTORE. VIOLAZIONE DELL’ART. 112 C.P.C., DELLE NORME CHE REGOLANO L’INTERPRETAZIONE DELLA DOMANDA GIUDIZIALE E POTENZIALE CONTRASTO TRA GIUDICATI. L’appello incidentale di R s.r.l. in liquidazione 1.Errata interpretazione ed applicazione della legge: violazione dell’art. 1453 c.c. Deduce l’appellante che il primo giudice avrebbe pronunziato la sentenza su una domanda diversa da quella effettivamente proposta, nell’erronea convinzione che l’attore avesse proposto due domande, una di adempimento del contratto preliminare ex art. 2932 c.c. ed una di risoluzione del medesimo contratto. In realtà, sostiene l’appellante di aver soltanto richiesto di accertare l’altrui inadempimento e, dunque, la legittimità del suo recesso dal contratto preliminare di compravendita ed il suo diritto ad ottenere in restituzione il doppio della caparra versata. Del resto, che questa fosse la domanda oggetto del giudizio – aggiunge l’appellante – risultava anche dalla sentenza n. 266/18, ora passata in giudicata, resa nel separato procedimento iscritto al n. 280/2013 promosso da R s.r.l. ed avente ad oggetto la dichiarazione di illegittimità della trascrizione eseguita dal V e la condanna di questi al risarcimento dei danni dalla stessa patiti; infatti in detta sentenza si affermava che “nel giudizio rubricato al n. 1215/2010 promosso da V nei confronti di R s.r.l. era chiesto l’accertamento della legittimità del recesso operato e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta”. Strettamente connesso al primo motivo dell’appello principale è il primo motivo di appello incidentale proposto da R s.r.l. in liquidazione che, adducendo la violazione dell’art. 1453 c.c., contesta la sentenza impugnata laddove, premesso l’inadempimento della convenuta, ha ritenuto “fondata la domanda di costituzione dell’obbligo di alienare”. Argomenta sul punto l’appellante incidentale che l’attore V avrebbe effettivamente proposto due domande, quella di adempimento e quella di risoluzione, entrambe in via principale in tal modo violando il disposto dell’art. 1453 c.c., senza mai optare nel corso del giudizio per una delle due, sicché la domanda di adempimento – poi accolta dal giudice – era in realtà inammissibile. L’appellato Arch. Q, poi, sostiene la correttezza dell’interpretazione della domanda da parte del primo giudice ed individua gli estremi della domanda ex art. 2932 c.c. nella locuzione, costantemente ricorrente nelle conclusioni rassegnate dall’attore V, di “statuire e costituire l’obbligo assunto dalla convenuta di alienare all’attore le seguenti unità immobiliari (…)”; quindi, detta domanda sarebbe incompatibile con l’altra successiva, pure proposta in via principale, con cui l’attore ha chiesto al Tribunale di dichiarare “[…] scioglimento e caducazione degli effetti del contratto in questione per grave inadempimento imputabile alla società convenuta e diritto dello stesso ad esigere il doppio della caparra confirmatoria ricevuta di € (omissis) ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1385 – II comma – c.p.c., con contestuale condanna alla restituzione di € (omissis) e al pagamento di ulteriori € (omissis), il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge dalla data del preliminare al soddisfo”. Da ciò la conseguenza – secondo l’appellato Arch. Q – che “in sostanza, la richiesta - spiegata in via principale - di esecuzione specifica del contratto preliminare sottoscritto con la società convenuta R S.r.l. preclude la possibilità di richiedere anche il recesso dal medesimo contratto con la conseguente restituzione del doppio della caparra confirmatoria. . . . Ad abundantiam, si rileva come il geom. V avesse persino trascritto la propria domanda giudiziale: tale circostanza, desumibile documentalmente, denota il reale intento dell’attore, ovvero quello di ottenere una pronuncia costitutiva ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 c.c.. Sostenere il contrario significa mistificare addirittura gli atti e i documenti di propria formazione e provenienza!” Analoghe le osservazioni dell’altro appellato Geom. P, assistito dallo stesso Difensore dell’Arch. Q. L’appellata assicurazione A pur ritenendo che il primo giudice abbia correttamente interpretato la domanda, si rimette sul punto alla decisione della Corte. Il motivo è manifestamente fondato e deve essere accolto. La sentenza impugnata è nulla per violazione dell’art. 112 c.p.c. per aver omesso la pronunzia sull’unica domanda che l’attore ha proposto. L’equivoco su cui fonda l’errata interpretazione della domanda da parte del primo giudice è chiaramente esposto, ancorché ad opposti fini, dalla Difesa degli appellati Q e P. Infatti, costoro espongono che la domanda di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto non concluso in adempimento del valido preliminare rimasto inadempiuto, si dovrebbe rinvenire nella locuzione, effettivamente reiterata dall’attore in ogni occasione in cui ha precisato o rassegnato le proprie conclusioni, di “statuire e costituire l’obbligo assunto dalla convenuta di alienare all’attore le seguenti unità immobiliari (…)”. Detto assunto non può essere condiviso. Il primo periodo delle conclusioni indicate in citazione dall’attore, riportato nella sua interezza, così testualmente recita: “In via principale e nel merito, previo accertamento della autenticità delle sottoscrizioni apposte ai contratti preliminari 16/10/2007 e 24/10/2007 e della loro efficacia giuridica, statuire e costituire l’obbligo assunto dalla convenuta di alienare all’attore le seguenti unità immobiliari. . .” Ora, l’espressione in questione non può indurre alcun dubbio d’interpretazione, mentre è certamente superflua sul piano giuridico. Infatti, essa sostanzialmente mira a far dichiarare al Tribunale, in via preliminare, la validità dell’obbligo assunto da R s.r.l. con il contratto preliminare, richiesta del tutto inutile, nessuno contestando la validità del contratto e trattandosi di un accertamento che – logicamente – deve precedere, da parte del giudice, ogni pronunzia che riguardi l’esecuzione o la risoluzione del contratto, cioè ogni pronunzia relativa al momento esecutivo e funzionale del rapporto; al contrario, un simile accertamento sarebbe l’oggetto principale, e non preliminare, di ogni pronunzia che dovesse riguardare il momento genetico del rapporto contrattuale e che fosse volta ad accertare la nullità o l’annullabilità del rapporto. “Statuire e costituire l’obbligo assunto dalla convenuta. . .” è quindi espressione inequivoca sotto il profilo giuridico, ancorché lessicalmente tortuosa, che è estranea al contenuto di una pronunzia costitutiva ex art. 2932 c.c. con cui – notoriamente – il giudice non statuisce né costituisce l’obbligo di alcuno a fare alcunché, ma rende una pronunzia – appunto costitutiva – che tiene luogo del contratto non concluso, cioè trasferisce direttamente e coattivamente alla parte non inadempiente il bene oggetto dell’obbligo di trasferimento che la controparte aveva assunto con il contratto preliminare rimasto inadempiuto, sostituendo la volontà della legge a quella inespressa del soggetto obbligato. Tuttavia, quella resa dal Tribunale non è neppure una sentenza ex art. 2932 c.c. visto che non trasferisce alcunché all’attore non inadempiente, ma si limita ad accogliere “la domanda principale dell’attore e per l’effetto obbliga la convenuta ad alienare all’attore le seguenti unità locali. . .”; in sostanza è una decisione priva di concreta efficacia limitandosi al mero accertamento – non coercibile esecutivamente – di un obbligo che già era prospettato in giudizio come esistente, ancorché inadempiuto. Quindi, il primo giudice ha certamente accertato la validità del contratto preliminare (peraltro non contestata da nessuno), ma ha del tutto omesso di pronunziare sull’unica conseguente domanda proposta dall’attore nella proprie conclusioni, riportate in premessa alla stessa sentenza impugnata, laddove questi ha anche chiesto – all’esito di tale preliminare accertamento di validità del contratto preliminare – “con riferimento alle U.I. oggetto del contratto e al fabbricato nel suo insieme, accertare l’inadempimento della convenuta degli obblighi contrattualmente previsti a carico della Soc. R S.r.l. con contratto preliminare di vendita 16/10/2007 e integrativo 24/10/2007 dichiarare il recesso legittimo dallo stesso del promissario acquirente Geom. V con conseguente scioglimento e caducazione degli effetti del contratto in questione per grave inadempimento imputabile alla società convenuta e diritto dello stesso ad esigere il doppio della caparra confirmatoria ricevuta di € (omissis) ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1385 – II comma – c.p.c. con contestuale condanna alla restituzione di € (omissis) e al pagamento di ulteriori € (omissis) il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge dalla data del preliminare al sattisfo”. Piuttosto, oltre alla suddetta domanda, l’attore ha proposto l’ulteriore domanda con cui ha chiesto al Tribunale di “dichiarare ove occorra la nullità della promessa di vendita ex artt. 1418 c.c. (aliud pro alio) ed artt. 32 lett. B ed E – 46 DPR 6.6.2001 n. 380”. Ovviamente si tratta sempre di una domanda di contenuto “demolitorio” del contratto preliminare, il cui accoglimento avrebbe condotto agli effetti restitutori delle prestazioni eseguite in adempimento del contratto nullo, cioè alla restituzione della caparra già versata dall’attore. La domanda non è in contraddizione con quella di recesso, ma è preliminare rispetto alla stessa, anche se la stessa può ritenersi da subito manifestamente infondata visto che l’art. 46 TUE non si applica ai contratti preliminari, che hanno effetti meramente obbligatori, ma solo ai negozi traslativi che hanno effetti reali, e che la promessa di vendita non può essere nulla sotto il profilo della vendita aliud pro alio non essendo stato venduto alcunché, trattandosi di profilo che non attiene alla validità del contratto preliminare ma piuttosto alla sua esecuzione, sicché può essere fatto valere in via di eccezione ex art. 1460 c.c. e ciò rinvia nuovamente alla valutazione di gravità dell’inadempimento insita nella domanda di recesso di cui si dirà a breve. Ne deriva che l’unica domanda da esaminare, così come emerge dalla lettura dei due successivi motivi di appello è quella che riguarda la legittimità del recesso, mentre deve essere respinto il primo motivo di appello incidentale di R s.r.l.. Nel senso sin qui illustrato è infine corretto il richiamo dell’appellante al contenuto della sentenza passata in giudicato e resa nel separato giudizio n. 1215/2010 che ha correttamente interpretato il petitum sostanziale della domanda formulata in questo giudizio dall’attore, cioè l’accertamento di legittimità del suo recesso e la restituzione del doppio della caparra già versata. II° MOTIVO DI APPELLO: LEGITTIMO ESERCIZIO DEL DIRITTO DI RECESSO EX ART. 1385 C. 2 C.C. DA PARTE DEL GEOM. V PER GRAVE INADEMPIMENTO DELLA PROMITTENTE VENDITRICE E DIRITTO DEL PROMITTENTE ACQUIRENTE A RICEVERE IL DOPPIO DELLA CAPARRA VERSATA. Deduce l’appellante, dopo una lunga premessa in diritto relativa all’istituto del recesso, che nel caso concreto il recesso sarebbe stato legittimamente da lui esercitato, in primo luogo, a fronte della palese riduzione di metratura della superficie promessa in vendita, superiore anche alla frazione di 1/20 prevista dall’art. 1538 c.c., applicabile anche ai contratti preliminari di vendita a corpo. Osserva altresì l’appellante che la decisione di modificare l’originario progetto, sulla cui base era stato concluso il contratto preliminare, a seguito del rilevato mancato rispetto delle distanze tra edifici confinanti, aveva determinato l’edificazione di un immobile diverso che concretizzava l’inadempimento grave, requisito richiesto anche in caso di esercizio del diritto di recesso, per la presenza di tutte le altre irregolarità indicate nell’atto. L’appellata R s.r.l. non replica, nel merito, al motivo dell’appellante, preoccupata piuttosto di riversare la responsabilità sui chiamati in causa. Deducono invece i due professionisti chiamati in causa che l’attore V, dichiaratosi geometra, avrebbe per tale sua qualità potuto agevolmente rilevare dalle planimetrie allegate al contratto il palese errore progettuale ed elevare contestazioni o attivarsi per il recesso, cosa che non ha fatto attendendo la costruzione dell’intero immobile, nonostante fosse informato della situazione; aggiungono che in ogni caso le sue censure sono infondate nel merito. In particolare, osservano che il ritardo nella consegna dell’immobile da parte del costruttore era irrilevante non essendo stato convenuto alcun termine essenziale.                     La compagnia di assicurazione, infine, deduce sul punto che le modifiche apportate all’immobile non integrano il grave inadempimento necessario per ritenere legittimo il recesso, fermo restando che “la domanda attrice va comunque respinta in ragione del comportamento quiescente adottato dal geom. V durante il corso dei lavori di realizzazione dei due appartamenti oggetto del contratto preliminare stipulato con la R. Le conclusioni rassegnate dal C.T.U. nell’elaborato peritale del 27.11.2016 consentono di sostenere (i) che le varianti apportate al progetto edilizio originario non erano essenziali, (ii) che le superfici commerciali degli appartamenti sono rimaste pressoché le stesse, e che l’opera realizzata a seguito della variante non essenziale non è né migliorativa né peggiorativa rispetto a quella originariamente progettata (pag. 39 della relazione del C.T.U.)” Rileva preliminarmente la Corte che il recesso, atto negoziale di contenuto negativo che pone fine agli effetti sostanziali della permanenza del contratto rispetto al quale si esplica, è validamente comunicato – come avvenuto nel caso di specie – con l’atto di citazione notificato alla propria controparte contrattuale (nel caso R s.r.l.). Infatti, è solo con il paragrafo 37) dell’atto di citazione innanzi al Tribunale che l’attore V ha manifestato l’intenzione di recedere dal contratto preliminare, visto che prima di tale momento ha piuttosto curato lunghe, ma vane, trattative ed ha notificato solo un atto di costituzione in mora in data 19 gennaio 2010 con cui contestava vari ritenuti inadempimenti (cds. paragrafo 36) della citazione), ma intimava la consegna degli immobili ultimati dichiarandosi disposto a valutare serie proposte conciliative; non è invece idonea a formalizzare una vera e propria comunicazione di recesso la lettera sottoscritta dal V e dal suo Legale in data 6 agosto 2010 con cui, richiedendo una prestazione invero impossibile da parte di R s.r.l. (cioè il ripristino totale ed integrale dell’immobile promesso in vendita), concludeva che entro lo stesso mese di agosto 2010 “non potrà che essere richiesta . . .la risoluzione del contratto con restituzione immediata della caparra versata di euro (omissis) e del versamento della relativa ulteriore somma di (omissis) euro, salvo il maggior danno subito”.                     Tanto premesso in merito alla forma del recesso, va poi rammentato – in diritto – il principio, da sempre affermato dalla Suprema Corte (vds. per tutte Cass. n. 398 del 23 gennaio 1989 e poi Cass. n. 12549 del 10 maggio 2019) secondo cui la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio. Il giudice deve quindi tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (Cass. n. 409 del 13 gennaio 2012 e Cass. n. 21209 dell’8 agosto 2019). Nel caso di specie, tutte le censure si concentrano sulla sussistenza o meno di un inadempimento grave del promittente venditore. La questione sostanziale, in primo luogo, verte sulla possibilità di ritenere adempiuto correttamente un contratto preliminare quando il bene da trasferire con il contratto definitivo di vendita sia obiettivamente diverso da quello oggetto della promessa di vendita. La sostanza del giudizio è quella resa palese dal fatto che è compiutamente riassunto nella sentenza di primo grado. Infatti, nel corso dei lavori di realizzazione dell’immobile ad uso residenziale oggetto del permesso di costruire n. 128/(omissis), con modifica n. 77/(omissis), da parte della società R s.r.l., che aveva nominato il Geom. P e l’Arch. Q, quali progettisti e quest’ultimo anche quale direttore dei lavori, il sig. F, proprietario confinante con il complesso abitativo in costruzione, lamentava il mancato rispetto delle distanze nei limiti previsti dalla legge, tra il proprio immobile e l'edificio in costruzione. La Società R S.r.l. comunicava le lamentale avanzate dal F ai propri tecnici, i quali predisponevano, in sostituzione del loro primo progetto, un nuovo progetto prevedendo l’arretramento dell'edificio alle distanze di legge. Quindi, la società costruttrice R S.r.l. presentava al Comune di C un progetto di variante al permesso di costruire, precedentemente rilasciato, al fine di poter recuperare la metratura persa (causa l'arretramento dell'edificio), costruendo un ulteriore piano ed all’uopo stipulava scrittura privata di transazione con il proprietario dell’edificio confinante e concludeva una serie di conciliazioni con i vari promittenti acquirenti (ad eccezione del V) perlopiù fondate sul trasferimento degli immobili con riduzione dei prezzi e riconoscimento di corrispondenti indennizzi (in genere (omissis) euro per ogni mq di superficie ridotta rispetto alla promessa di vendita). Ciò accadeva dopo che il Comune di C aveva approvato il nuovo progetto ((omissis) n. 77) come variante d’opera “non essenziale”, vale a dire, ai sensi degli arti. 19 e 23 della legge Regionale Emilia Romagna n. 31 del 2002, con il mantenimento di tutti i parametri edilizi (ivi compresa l'altezza) entro la soglia di scostamento consentita, del 10 per cento, rispetto al progetto originario. Il geom. V, invece, a causa di tale variante lamentava la riduzione della superficie utile di uno dei due appartamenti a lui promessi in vendita di circa 10 mq., oltre ad altre difformità rispetto al progetto iniziale, per cui non aderiva alle proposte conciliative di R s.r.l., fino all’odierna iniziativa giudiziaria di recesso dal contratto inadempiuto. Ora, è noto il principio – dettato in materia di esecuzione specifica – secondo cui (vds. Cass. n. 1562 del 26 gennaio 2010) a proposito dell'obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l'esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull'effettiva utilizzabilità del bene, ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell'art. 2932 cod. civ., chiedendo cumulativamente e contestualmente l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo. In diritto, poi, preme rammentare la corretta interpretazione dell’art. 1538 c.c. a proposito del quale l’appellante erroneamente sostiene che “gli stessi artt. 1537 e 1538 c.c. prevedono già espressamente la possibilità di recedere dal contratto ogniqualvolta il compratore sia tenuto al pagamento di un supplemento di prezzo, sì che è ontologicamente prevista già nel dictum della norma la possibilità di esercitare il recesso (ovvero la risoluzione) anche laddove la superficie reale risulti notevolmente inferiore (di almeno il 5%) a quella promessa in vendita”. Infatti, se è vero che le norme suddette prevedono per il compratore la possibilità di recedere dal contratto ogniqualvolta sia tenuto al pagamento di un supplemento di prezzo, è del tutto errata la conseguenza ulteriore che l’appellante ne fa derivare, cioè che “ontologicamente” le stesse norme prevederebbero analoga facoltà nel caso in cui la superficie reale dovesse risultare inferiore a quella promessa e dunque fosse dovuta una riduzione del prezzo. In realtà, nei casi in cui si registra una riduzione di superficie l’alternativa prevista dalla norma è o l’invarianza delle condizioni pattuite (se la riduzione è inferiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto) oppure il diritto alla riduzione del prezzo pattuito (se la riduzione della misura reale è, nella vendita a corpo, superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto e solo inferiore nella vendita a misura). Poiché nessuno sostiene che sia stato richiesto al V un supplemento di prezzo (al contrario, è in atti la prova dell’offerta fatta da R s.r.l. - vds. lettera del Legale di R s.r.l. in data 28 ottobre 2009 indirizzata al Legale dell’attore, ma rifiutata dal V - di una riduzione del prezzo di (omissis) euro oltre al riconoscimento di un indennizzo di pari importo), la facoltà di recedere ai sensi della norma invocata è del tutto esclusa. In sostanza, l’art. 1538 c.c., per le vendite a corpo prevede una presunzione di indifferenza delle parti rispetto al minor valore dell’immobile e l’applicazione delle ordinarie regole di riduzione del corrispettivo (tipiche dell’azione quanti minoris) in caso di non corrispondenza tra qualità promesse e cosa trasferita che risulti superiore alla frazione di legge. Quindi, nel caso concreto – poiché l’appellante deduce una riduzione di superficie – egli non può recedere dal contratto, ma solo dimostrare che la riduzione è superiore alla frazione di legge (se la vendita è a corpo) o alla misura pattuita (se la vendita è a misura) e chiedere la corrispondente riduzione del prezzo (domanda non formulata). Ovviamente, visto che la riduzione di superficie è oggettiva, l’inapplicabilità degli artt. 1537 e 1538 c.c., quale fondamento del recesso, non implica dire che la stessa circostanza non possa rilevare, nel complesso delle varie altre circostanze indicate dall’appellante, sotto il diverso profilo della valutazione di gravità dell’inadempimento del promittente venditore che, certamente, può giustificare il recesso del promittente compratore. In proposito, ritiene la Corte che occorra premettere la superfluità, ai fini della valutazione di gravità dell’inadempimento, di tutte le circostanze dedotte dall’appellante, ad eccezione di quella relativa alla violazione della normativa antisismica di cui si dirà a breve in modo analitico.                     Infatti, a tali diversi fini, è del tutto inutile invocare la stessa frazione prevista dall’art. 1538 c.c. visto che l’oggetto della valutazione è rappresentato dalla gravità dell’inadempimento, cioè dallo squilibrio del sinallagma contrattuale conseguente alla complessiva diversità del bene promesso in vendita rispetto a quello realmente realizzato, che dovrà essere rilevante e tale da compromettere, per il promittente compratore, l'utilità della stipula del contratto definitivo alla stregua dell'economia complessiva del medesimo. Ove infatti il giudice accerti che l'immobile promesso in vendita e poi realizzato presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità, anche edilizie, rispetto al progetto originario erano state sanate, tanto in sede civile (arretramento dell’edificio a distanza legale ed accordo con il confinante) quanto in sede amministrativa (con la richiesta ed il rilascio di un nuovo permesso di costruire), la risoluzione non può essere pronunciata. Nel caso di specie, non sussiste neppure l’allegazione che i due appartamenti realizzati da R s.r.l. nel nuovo edificio realizzato alla distanza legale fossero inidonei all’uso o privi della destinazione pattuita con il V nel contratto preliminare, così come non può sostenersi che la riduzione di 10,28 mq rispetto ai 123,10 mq promessi in vendita sia oggettivamente così rilevante da vanificare l’interesse del compratore ad ottenere la prestazione promessa dal venditore ovvero a compromettere l’utilità del contratto e l’economia complessiva dell’affare. Il pregiudizio è ancora meno rilevante ove rapportato – diversamente da quanto ritiene l’appellante – ai due appartamenti oggetto del preliminare di acquisto, trattandosi di affari separati e non sussistendo alcun elemento che faccia ritenere che le due vendite fossero inscindibilmente collegate ovvero che il compratore non avrebbe comprato l’uno senza l’altro. Quindi, a seguito della variante resasi necessaria a causa del mancato rispetto delle distanze tra edifici, gli appartamenti n. 9 e 10 promessi in vendita, dell’estensione rispettiva di mq 74,03 e di mq 49,07 mq, hanno subito una riduzione a mq 64,20 e mq 48,62: ne deriva che il primo appartamento si è ridotto di 9,83 mq ed il secondo di 0,45 mq., misure entrambe insufficienti ad integrare la gravità dell’inadempimento, legittimando piuttosto il solo diritto alla corrispondente riduzione del prezzo. E’ poi irrilevante, ai fini in questione, che l’appellante si dilunghi nell’illustrare la sussistenza della colpa del promittente venditore – a cagione dell’errore progettuale rilevato solo a cantiere ormai avviato – visto che è pacifico che l’inadempimento, nella misura in cui sussiste, sarebbe imputabile, nei confronti del V, al promittente venditore; tuttavia, essendo pacificamente applicabile anche al recesso l’art. 1455 c.c., solo l’inadempimento grave giustifica la risoluzione del contratto e non qualsiasi inadempimento. Del tutto generico è quindi l’assunto dell’appellante secondo cui “la modifica intervenuta, che ha riguardato aspetti strutturali del fabbricato ed ha inciso direttamente sulla consistenza degli appartamenti promessi in vendita legittimava, già ex sé, la richiesta dell’attore di sciogliere il contratto” a cui dovrebbe aggiungersi “una serie di innumerevoli inadempienze e difformità poste in essere” da R s.r.l., tra cui l’appellante menziona il mancato rispetto del termine di consegna pattuito, cioè entro e non oltre il 30 giugno 2009, la riduzione dei posti auto di mq. 1,30 rispetto a quella promessa in vendita, il mancato rispetto delle distanze legali dall’edificio confinante, l’illegittima variante inessenziale, vietata dal contratto, la destinazione a negozio – vietata dal contratto preliminare – delle residenze previste al primo piano, la creazione al piano terra – a confine con i posti auto destinati all’attore – di un volume accessorio abusivo. Tutte le circostanze innanzi indicate non sono idonee ad integrare il requisito di gravità richiesto dalla legge, tanto se considerate singolarmente quanto se considerate nel loro complesso. Per quanto concerne l’essenzialità del termine, è del tutto evidente che si tratta di un aspetto irrilevante visto che l’attore non agisce per la risoluzione determinata dal mancato rispetto del termine essenziale, sicché è la sua stessa scelta processuale a smentire l’assunto. Per quanto concerne poi tutte le censure circa la legittimità e la regolarità amministrativa dei permessi di costruire e delle varianti edilizie ed urbanistiche l’attore è del tutto carente d’interesse in questa sede, visto che non ad