Giudizio di rinvio e giudizio di appello – differenze – giudizio di rinvio – autonomia rispetto alle precedenti fasi di merito – qualificazione del contratto stipulato tra le parti quale contratto di appalto – attore – domanda di adempimento e risoluzione del contratto – inammissibilità – prevalenza

15/01/2024

… “OGGETTO: Riassunzione a seguito di cassazione con rinvio della sentenza n. 1191/2016 depositata il 17.10.2016 della Corte di Appello di Ancona. CONCLUSIONI All’udienza del 4 luglio 2023, svoltasi nella forma della trattazione scritta, le parti hanno concluso riportandosi alle seguenti conclusioni: PER L’APPELLANTE, A: “Piaccia all’Ecc.ma Corte adita, contrariis reiectis, NEL MERITO -in via principale: acclarato, per quanto esposto in atti, l'inadempimento della Soc. B S.r.l. in liquidazione e di C in proprio e quale socio illimitatamente responsabile della trasformata Soc. B & C. S.n.c. nella stipulazione del contratto definitivo in esecuzione del contratto preliminare 08.08.1996, di cui in narrativa i) dichiarare la Soc. B S.r.l. in liquidazione, in persona del liquidatore e legale rappresentante pro-tempore, e C, in proprio e quale socio illimitatamente responsabile della trasformata Soc. B & C. S.n.c, tenuti a trasferire al sig. A, l'immobile ad uso abitativo sito in (omissis), come da titolo abilitativo in sanatoria n. 8/27 rilasciato dal Comune di V il 6 agosto 2008, giusto contratto preliminare di vendita a data 08.08.1996 e relativi allegati e, per l'effetto, emettere sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso, trasferendo in proprietà, dato atto ed accertata la conformità catastale ex art. 29 comma 1 bis legge n. 52 del 27.02.1985 (e successive modifiche-integrazioni), il compendio immobiliare sovra descritto in favore di A al convenuto prezzo di € (omissis), del quale è formale offerta del qui conchiudente: con ogni provvedimento conseguente; ii) condannare la Soc. B S.r.l. in liquidazione e C in proprio al pagamento in favore di A della somma di € (omissis) per ritardato godimento dell'immobile di cui al contratto inter partes a data 08.08.1996 dal 31.03.2003 al 31.08.2007 e, successivamente, per l'importo di € (omissis) mensili; -in via di assoluto subordine e in difetto di adempimento entro il termine fissato ex 1454 cc., dichiarare risolto il contratto inter partes per inadempimento della Società venditrice e, per l'effetto, condannare la Soc. B S.r.l. in liquidazione, in persona del liquidatore e legale rappresentante pro-tempore, e il sig. C in proprio, quale socio illimitatamente responsabile della trasformata Soc. B S.n.c., al risarcimento del danno da mancato guadagno in conseguenza del mancato trasferimento dell'immobile nel patrimonio del sig. A, e che si indica in € (omissis), ovvero in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre alla indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 ult. co. c.c., da calcolarsi assumendo come base unicamente il valore attuale del suolo nella parte di esso corrispondente al piano di sopraelevazione, supposto come completamente libero e pari a euro (omissis), ovvero a quella somma maggiore o minore che sarà accertata in esito al giudizio, oltre rivalutazione monetaria e interessi sulla somma rivalutata dal momento del sopralzo al saldo effettivo, o comunque oltre interessi e maggior danno ex art. 1224 c.c., nonché alle spese di riduzione in pristino del solaio di comunicazione con l'appartamento di proprietà del sig. A per ulteriori € (omissis). = in via di ulteriore estremo subordine, per la denegata ed invero non creduta ipotesi di declaratoria di una (assolutamente insussistente) impossibilità sopravvenuta e conseguente estinzione dell’obbligazione nascente a carico degli odierni appellati dal contratto preliminare a data 8.08.1996, dichiarare risolto il contratto inter partes per colpa della Società venditrice e, per l'effetto, condannare la Soc. B S.r.l. in liquidazione, in persona del liquidatore e legale rappresentante pro-tempore, e il sig. C in proprio, quale socio illimitatamente responsabile della trasformata Soc. B S.n.c., al risarcimento del danno da mancato guadagno in conseguenza del mancato trasferimento dell'immobile nel patrimonio del sig. A, e che si indica in € (omissis), ovvero in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre alla indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 ult. co. c.c., da calcolarsi assumendo come base unicamente il valore attuale del suolo nella parte di esso corrispondente al piano di sopraelevazione, supposto come completamente libero e pari a euro (omissis), ovvero a quella somma maggiore o minore che sarà accertata in esito al giudizio, oltre rivalutazione monetaria e interessi sulla somma rivalutata dal momento del sopralzo al saldo effettivo, o comunque oltre interessi e maggior danno ex art. 1224 c.c., nonché alle spese di riduzione in pristino del solaio di comunicazione con l'appartamento di proprietà del sig. A per ulteriori € (omissis). SEMPRE NEL MERITO - dichiarare, per quanto esposto in atti, la B S.r.l. in liquidazione e C tenuti, in via solidale tra loro, e, per l'effetto, condannarli a restituire a Ala somma di € (omissis), oltre interessi al tasso legale dal pagamento sino all'integrale soddisfo, compensando tale credito restitutorio, sino a reciproca concorrenza — nel caso di pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. - con il controcredito di € (omissis) in capo agli appellati, o di quella diversa, maggiore o minore somma, che sarà accertata in esito alla espletanda istruttoria, a titolo di corrispettivo della compravendita di cui al contratto inter partes dell’8.08.1996, dovuto da A che ne conferma la formale offerta. Con vittoria di spese di tutti i gradi di giudizio e quindi anche di quello di Cassazione, da compensare — sino a reciproca concorrenza - con le somme dovute dal qui deducente - a titolo di corrispettivo della vendita - alla Soc. B S.r.l. in liquidazione in esecuzione della emananda sentenza ex art. 2932 c.c. IN VIA ISTRUTTORIA (omissis) PER L’APPELLATO, SOC. B SRL IN LIQUIDAZIONE: “Voglia l’Ill.ma Corte di Appello adita in sede di rinvio, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, anche di natura istruttoria, accertata pregiudizialmente ed incidentalmente la nullità del contratto azionato, respingere tutte le domande avversarie in quanto inammissibili, non accoglibili, rinunciate, o comunque infondate in fatto e diritto per i motivi ampiamente esposti in narrativa. In via subordinata, nel denegato caso di accoglimento dell’azione ex art. 2932 c.c., subordinare il trasferimento dell’immobile de quo al pagamento del prezzo pari a € (omissis) oltre IVA. Sempre in via subordinata, nel denegato caso di accoglimento della domanda risarcitoria, limitare il risarcimento dovuto e provato ad una quota minima che sarà ritenuta equa e di giustizia, o comunque accertata in corso di causa, in ragione del preponderante e quasi esclusivo concorso del fatto doloso del danneggiato. Il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio del giudizio di appello, di quello di cassazione, e del presente di rinvio, con la maggiorazione, quanto a quest’ultimo grado, del 30%, ex art. 4, comma 1bis, D.M. n. 55/14, in ragione dell’utilizzo di tecniche informatiche che agevolano la consultazione o la fruizione dell’atto e dei documenti prodotti (sommario ipertestuale della comparsa e link ai documenti citati), competenze da liquidarsi e distrarsi, per tutti i tre gradi indicati, in favore del sottoscritto procuratore, che si dichiara antistatario, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 93 c.p.c.. Si sollecita, infine, il potere officioso, ex art. 96, III° comma, c.p.c., di condanna di contro-parte all’ulteriore pagamento in favore della convenuta di una somma equitativamente determinata, a titolo di sanzione per lite temeraria, tenendo in ogni caso conto della condotta del riassumente ai fini della regolamentazione delle spese di lite”. PER L’APPELLATO ED APPELLANTE INCIDENTALE, C, in proprio e quale socio illimitatamente responsabile di Soc. B & C SNC: “Tanto premesso e con piena fiducia, si formulano le seguenti conclusioni: Anche in via di appello incidentale e di domanda riconvenzionale, Voglia l’Ill.ma Corte di Appello, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, anche di natura istruttoria, accertata la nullità del contratto azionato, respingere tutte le domande avversarie in quanto inammissibili, non accoglibili, rinunciate, o comunque infondate in fatto e diritto per i motivi ampiamente esposti in narrativa. In subordine, preso altresì atto del giudicato esterno rappresentato dalla sentenza di questa Corte 10.10.2018 n. 2133/2018 passata in giudicato, e ravvisata fattispecie di abuso del diritto direttamente riferibile all’appellante, dichiarare il contratto 8.8.1996 estinto per impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c. determinata per fatto e colpa dell’attore e/o di terzo di cui egli risponde ex art. 1218 c.c., con esclusione del diritto ad ogni risarcimento dall’attore richiesto e preteso. In via subordinata ulteriore, nel denegato caso di accoglimento dell’azione ex art. 2932 c.c., subordinare il trasferimento dell’immobile de quo al pagamento del prezzo pari a € (omissis) oltre IVA. Sempre in via subordinata, nel denegato caso di accoglimento della domanda risarcitoria, limitare il risarcimento dovuto e provato ad una somma minima che sarà ritenuta equa e di giustizia, anche ai sensi del principio di cui all’art. 1227 c.c. ed in considerazione dell’esclusivo e/o preponente concorso del fatto doloso dell’attore, e compensato in ogni caso quanto fosse dovuto con la somma di € (omissis) quale “aliunde perceptum” dell’attore. Il tutto con vittoria di spese e competenze dal presente grado di giudizio e di quelli che lo hanno proceduto, comprese quelle del giudizio per Cassazione e con liquidazione in via equitativa di una somma a titolo risarcitorio ex art. 81.91,96 c.p.c. in favore del deducente, da ritenersi in somme non inferiore ad € (omissis) o in quella diversa ritenuta equa secondo diritto” SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO Con atto di citazione notificato il 20 settembre 2007 A conveniva innanzi al Tribunale di Ancona – Sez. distaccata di Senigallia Soc. B s.r.l., nonché C in proprio, quale socio illimitatamente responsabile della trasformata Soc. B & C. s.n.c., affinché fossero dichiarati entrambi tenuti al trasferimento in suo favore del locale ad uso soffitta da realizzarsi in (omissis), sul lastrico solare di proprietà dei convenuti, e da collegare all’appartamento sottostante di proprietà dell’attore, entro il 31 marzo 2008, con la loro condanna al pagamento di euro (omissis) per il ritardato godimento del bene al 31 agosto 2007 e successivamente per l’importo di euro (omissis) mensili; oppure, in subordine, in caso di inadempimento entro il termine suddetto, affinché fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore con condanna dei convenuti al risarcimento del danno commisurato al mancato guadagno subito dall’attore per la perdita dell’acquisto quantificato in euro (omissis), o altra di giustizia, oltre all’indennità di sopraelevazione pari ad euro (omissis), oltre interessi e rivalutazione, spese di riduzione in pristino del solaio di comunicazione con l’appartamento per ulteriori (omissis) euro. A tal fine allegava che con scrittura privata in data 8 agosto 1996 la Soc. B & C. s.n.c. prometteva di vendere ad A, un locale ad uso soffitta, come innanzi descritto, al prezzo di (omissis) di lire oltre IVA da pagarsi al momento di rilascio della concessione edilizia in sanatoria, con consegna all’attore ad avvenuta ultimazione, senza obbligo di pagamento per il godimento anticipato; che successivamente, con scrittura privata integrativa del 29 agosto 1996, le parti concordavano di modificare le modalità di pagamento prevedendone la corresponsione di (omissis) di lire, al momento della consegna, ed il resto al perfezionamento della pratica di condono; che, una volta realizzata la soffitta al grezzo ed il passaggio di comunicazione con l’appartamento dell’attore, nonostante i solleciti per l’ultimazione dei lavori e la consegna dell’immobile, la promittente venditrice era rimasta inadempiente, atteso che il termine di consegna era scaduto il 31 marzo 2003, come previsto da d.l. 269/03 e dall’art. 6 l.reg. 23/04, per la sanatoria delle opere condonabili, tanto che la domanda di concessione in sanatoria era stata depositata dalla convenuta il 10 dicembre 2004 (ultimo giorno previsto dalla norma) all’Ufficio Urbanistica del Comune di (omissis); che l’inadempimento della promittente venditrice legittimava la domanda di risarcimento del danno; che la Soc. B & C. s.n.c. si era nel frattempo trasformata in s.r.l., ma la trasformazione non liberava il soccio illimitatamente responsabile ex art. 2500 quinquies c.c.. Si costituivano Soc. B s.r.l., nonché C, in proprio e quale socio illimitatamente responsabile della trasformata Soc. B & C. s.n.c., contestando le avverse pretese e chiedendo di accertare la nullità dei due contratti e respingere la richiesta risarcitoria, nonché, in via riconvenzionale, previo accertamento della medesima nullità, di condannare l’attore al pagamento in favore della società della somma di euro (omissis), oltre interessi, quale residuo prezzo dovuto per l’acquisto dell’appartamento, nonché – in via subordinata – di respingere le domande proposte contro entrambi i convenuti, nonché nel caso di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. di subordinare il trasferimento dell’immobile al pagamento del residuo prezzo pari a (omissis) più IVA, oltre interessi, con eventuale compensazione tra le reciproche ragioni di credito/debito. A tal fine allegavano che l’attore aveva azionato un contratto avente ad oggetto la costruzione ed il successivo acquisto di un immobile, nella piena conoscenza che ciò avveniva in assenza del necessario titolo abilitativo e nella speranza che venisse approvato un nuovo condono che sanasse ex post l’abuso edilizio che si accingeva a commettere in concorso con la società convenuta; che ciò rendeva nullo il contratto preliminare dell’8 agosto 1996 e la sua modifica; che non era stato stabilito alcun termine per la consegna; che erano infondate le ulteriori richieste. Con la sentenza n. 5/2010 del 7 luglio 2009 il Tribunale di Ancona – Sezione Distaccata di Senigallia rigettava le domande dell’attore, rigettava la domanda riconvenzionale e compensava tra le parti le spese del giudizio. A impugnava la predetta decisione innanzi la Corte di Appello di Ancona e si costituivano Soc. B s.r.l. in liquidazione, nonché C, in proprio e nella qualità, contestando il gravame. La Corte di Appello di Ancona con la sentenza n. 1191/2016 depositata in data 17/10/2016 rigettava l’appello, confermando la sentenza impugnata, e condannava l’appellante al pagamento delle spese. A proponeva ricorso per la cassazione di tale sentenza ed in detta sede si costituivano i predetti convenuti. La Suprema Corte con la sentenza n. 23110 del 26 novembre 2020 – 18 agosto 2021 accoglieva i primi sei motivi di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri, e cassava la sentenza resa dalla Corte di Appello disponendo il rinvio alla medesima Corte in diversa composizione, anche per le spese. Con la citazione depositata l’8 novembre 2021 A riassumeva ritualmente il giudizio innanzi alla Corte di Appello di Ancona in sede di rinvio e si costituivano anche Soc. B s.r.l. in liquidazione, nonché C, in proprio e nella qualità, quest’ultimo proponendo anche appello incidentale. All’udienza del 04.07.2023, raccolte le precisazioni delle conclusioni mediante il deposito telematico di note scritte, la causa veniva trattenuta a sentenza con concessione dei termini di legge per conclusionali e repliche. MOTIVI DELLA DECSIONE A) La sentenza della Corte di Cassazione. Con la sentenza n. 23110/21 la Suprema Corte ha cassato la precedente sentenza di appello con rinvio alla stessa Corte in diversa composizione, ritenendo che: •                 la scrittura dell’8 agosto 1996 poteva integrare un contratto preliminare di vendita di cosa futura, non essendo decisiva la circostanza, valorizzata dalla Corte di Appello, che avesse ad oggetto un immobile non terminato o da ristrutturare, dovendosi individuare la reale volontà dei contraenti, secondo gli ordinari canoni ermeneutici, per stabilire se l’obbligo di completamento dei lavori assumesse, nel sinallagma contrattuale, un ruolo solo accessorio e secondario; •                 il contratto non poteva essere in ogni caso nullo a prescindere dalla tipologia negoziale atteso che la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 non si applicava ai contratti preliminari di vendita, ma solo ai negozi ad effetti reali. Il giudizio di riassunzione a seguito di rinvio Va premesso che (da ultimo vds. Cass. n. 15143 del 31 maggio 2021) il giudizio di rinvio conseguente alla cassazione della pronuncia di secondo grado per motivi di merito (giudizio di rinvio proprio) non costituisce la prosecuzione della pregressa fase di merito, né è destinato a confermare o riformare la sentenza di primo grado; esso integra, piuttosto, una nuova ed autonoma fase che, pur soggetta, per ragioni di rito, alla disciplina riguardante il corrispondente procedimento di primo o secondo grado, ha natura rescissoria (nei limiti posti dalla pronuncia rescindente) ed è funzionale all'emanazione di una sentenza che, senza sostituirsi ad alcuna precedente pronuncia, riformandola o modificandola, statuisce direttamente sulle domande proposte dalle parti. Inoltre, va rammentato che secondo un orientamento unanime nella giurisprudenza di legittimità (ex multis Cass. n. 3475 del 9 marzo 2001, Cass. 14892 del 17 novembre 2000 e Cass. n. 5901 del 18 giugno 1994), nel giudizio di rinvio, la sentenza di primo grado riformata in appello deve considerarsi caduta definitivamente. Conclusivamente sul punto, va quindi rammentato che (vds. Cass. n. 14892 del 17 novembre 2000) il giudizio di rinvio instauratosi a seguito di annullamento, da parte della Corte di cassazione, della sentenza d'appello per i motivi di cui ai nn. 3 e 5 dell'art. 360 cod. proc. civ. (nella specie, per vizio di motivazione) non si pone in parallelo con alcun precedente grado del processo, ma ne costituisce, per converso, fase del tutto nuova ed autonoma, ulteriore e successivo momento del giudizio (cosiddetto "iudicium rescissorium") funzionale all'emanazione di una sentenza che non si sostituisce ad alcuna precedente pronuncia (né di primo, ne' di secondo grado), riformandola o modificandola, ma statuisce, direttamente e per la prima volta, sulle domande proposte dalle parti (come implicitamente confermato dal disposto dell'art. 393 del codice di rito, a mente del quale all'ipotesi di mancata, tempestiva riassunzione del giudizio, non consegue il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado, bensì la sua inefficacia), poiché, nel sistema delle impugnazioni, soltanto all'appello va legittimamente riconosciuto carattere "sostitutivo" rispetto alla precedente pronuncia, nel senso che la sentenza di secondo grado è destinata a prendere il posto di quella di primo grado, che, pertanto, non rivive per l'effetto della cassazione con rinvio della pronuncia d'appello (tanto che spetta al giudice del rinvio il compito di provvedere, in ogni caso, sulle spese di tutti i precedenti gradi di giudizio, incluso il primo). Premesse Poiché le parti ne fanno un esplicito argomento di discussione, rileva la Corte – preliminarmente – che la qualificazione del contratto stipulato in data 8 agosto 1996 tra le parti non può che essere quella che ha ritenuto – sia pure in forma quantomeno implicita - la Suprema Corte, cioè un contratto preliminare di vendita di cosa futura. A tale conclusione induce la logica osservazione che, essendo stata cassata la sentenza che lo aveva qualificato come contratto preliminare di appalto, la Suprema Corte non può che aver privilegiato l’opposta ed unica alternativa che, peraltro, costituiva l’unica tesi comune ai sei motivi di ricorso per cassazione, poi accolti. Analogamente, non è discutibile in questa sede – anche per l’assoluta stabilità del principio di diritto – che la nullità di cui alla legge n. 47/1985 non è applicabile ai contratti preliminari di vendita, avendo gli stessi effetti meramente obbligatori e non traslativi. Non è invece condivisibile l’affermazione dell’appellante secondo cui la cognizione degli ulteriori profili di nullità sarebbe ormai inibita a questa Corte in sede di rinvio, ponendosi quale necessario presupposto della sentenza rescindente. La Suprema Corte non ha affatto escluso tutti gli ulteriori profili di nullità – diversi da quello relativo alla legge n. 47/1985, l’unico effettivamente considerato – che non costituiscono neppure il presupposto logico-giuridico di quest’ultimo, al punto da divenire oggetto di giudicato implicito interno (nel senso inteso dal principio di diritto richiamato dall’appellante ed enunciato da Cass. n. 18031/2023). Peraltro, è errata l’affermazione nella sentenza della Suprema Corte secondo cui la concessione edilizia in sanatoria sarebbe intervenuta sette mesi dopo la stipula del preliminare, visto che il titolo abilitativo in sanatoria reca la data del 6 agosto 2008 ed è quindi successivo di dodici anni alla stipula del contratto preliminare, mentre risalgono al 10 dicembre 2004 (quindi otto anni dopo il contratto) tutte le domande (ben nove) di definizione degli illeciti edilizi presentate dalla ditta B in relazione alla realizzazione delle mansarde ad uso abitativo sui vari lastrici solari dei vari civici (omissis). E’ tuttavia vero, come espone l’appellante, che il sopravvenuto rilascio del titolo abilitativo sana l’originaria ipotesi di nullità del preliminare di vendita che non si trasmette al successivo contratto definitivo di vendita e non osta in astratto alla pronunzia della sentenza ex art. 2932 c.c. (vds. Cass. n. 28456 del 28 dicembre 2013 e Cass. n. 6685 del 7 marzo 2019). Ne deriva che tutte le nullità ipotizzate dagli appellati relative al contratto preliminare di vendita sono infondate sia perché la mancanza del titolo abilitativo è una mera condizione risolutiva del contratto preliminare, inidonea a condizionarne la validità, sia perché è sopravvenuto il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria. L’asserita implicita rinuncia alla domanda subordinata di risoluzione Ritiene la Corte che l’esame del profilo in epigrafe preceda logicamente ogni diversa questione rivelandosi decisivo di ogni domanda proposta dall’appellante. Gli appellati hanno dedotto che la condotta processuale di A che, in ogni sede giudiziale, compresa l’attuale, ha chiesto l’adempimento del contratto con la domanda ex art. 2932 c.c., dovrebbe far ritenere che egli abbia implicitamente rinunziato alla domanda subordinata di risoluzione del medesimo contratto ed agli effetti risolutori perfezionatisi ex art. 1454 c.c. a seguito della diffida ad adempiere entro il termine del 31 marzo 2008, notificata al promittente venditore in seno all’atto di citazione innanzi al Tribunale di Ancona – Sezione Distaccata di Senigallia (vds. pag. 2 del relativo atto). Oppone sul punto l’appellante che “la tesi avversaria è destituita di fondamento giuridico. Fa d’uopo, anzitutto, evidenziare che le domande di esatto adempimento e di risoluzione contrattuale possono avanzarsi congiuntamente nello stesso giudizio, seppure in via subordinata, non sussistendo tra loro alcuna incompatibilità logico-giuridica. Ciò precisato, si osserva che la complessiva condotta processuale di A non lascia dubbi circa la sua volontà di riproporre la domanda di risoluzione di diritto e di far valere gli effetti risolutori di cui all’art. 1454 c.c., ovviamente nella sola ipotesi, subordinata ed eventuale, di rigetto della domanda di adempimento coattivo ex art. 2932 c.c.. . . . Il termine contenuto nella diffida ha carattere essenziale e soltanto al creditore (nel cui esclusivo interesse l'essenzialità è posta) è rimessa la valutazione della convenienza di far valere l'inutile decorso di quel termine, sicché l'effetto risolutorio rimane nella libera disponibilità di detto soggetto. Che il contratto, scaduto il termine della diffida ex art. 1454 c.c., si risolva di diritto (naturalmente sussistendo i presupposti per la risoluzione e, in primis, la gravità dell'inadempimento), significa solo, in tale prospettiva, che di tale evento il creditore potrà chiedere l'accertamento mediante controllo giudiziale, se e quando intenda farlo, anche condizionando l’esercizio di tale facoltà al rigetto della domanda principale di adempimento, non essendovi incompatibilità tra i due rimedi (che, nello specifico, il A ha invocato in via subordinata), poichè entrambi volti a tutelare lo stesso interesse del creditore insoddisfatto, cioè evitare il pregiudizio derivante dall'inadempimento della controparte. Ebbene, nel caso di specie, il riassumente ha inteso “sterilizzare” l’effetto risolutorio connesso all’inutile decorso del termine di cui all’art. 1454 c.c., effetto destinato, però, a “riprendere vigore” ove, per assurdo, non venisse accolta la domanda principale.” L’assunto di entrambe le parti è errato in diritto. Con l’atto di citazione innanzi al Tribunale di Ancona recante la data del 12 settembre 2007, A ha chiesto il risarcimento di un danno conseguente al mancato godimento del bene dal 31 marzo 2003 “. . .nell’ipotesi di mancato trasferimento del bene entro il termine del 31.03.2008 che, con il presente atto, si intende fissare ex art. 1454 c.c.”. Entrambe le parti concordano sul fatto che l’atto di citazione contenesse una valida diffida ad adempiere entro il termine del 31 marzo 2008 ed è incontestabile che detto termine è vanamente decorso senza che il promittente venditore abbia adempiuto alla propria obbligazione. Ne deriva che il contratto preliminare, in coerenza con il disposto dell’art. 1454 c.c. “. . .è risoluto di diritto”. Nessun dubbio può esservi sull’importanza dell’inadempimento del promittente venditore ex art. 1455 c.c. visto che il contratto è totalmente inadempiuto ancora oggi. Se questi sono i presupposti di fatto, sono errate tutte le prospettazioni delle parti che – nonostante perseguano opposti fini (rinunzia all’azione di risoluzione per gli appellati e ammissibilità della domanda di risoluzione subordinata a quella ex art. 2932 c.c. per l’appellante) – condividono la medesima tesi in diritto, cioè la libera disponibilità in capo alla parte degli effetti risolutori ex art. 1454 c.c.. In realtà, è opportuno rammentare quanto sostenuto dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (vds. Cass. sez. un. n. 553 del 14 gennaio 2009): “4.6. - Quanto, infine, alla questione della rinunciabilità all'effetto risolutorio da parte del contraente non inadempiente, gli argomenti addotti in dottrina appaiono, a giudizio di queste sezioni unite, meritevoli di ingresso nella giurisprudenza di questa corte. A fondamento di tale revirement (sia pur connesso solo indirettamente alla decisione del caso in esame), va difatti osservato: - che il tenore strettamente letterale della norma di cui all'art. 1454 collega alla inutile scadenza del termine contenuto in diffida un effetto automatico, verificandosi la risoluzione al momento stesso dello spirare del dies ad quem indicato dal diffidante. Gli stessi meccanismi operativi previsti per le altre fattispecie di risoluzione legale confortano tale conclusione, poiché clausola risolutiva espressa e termine essenziale partecipano, sincronicamente, del medesimo aspetto genetico della convenzione negoziale, postulando, per loro stessa natura, la necessità (clausola risolutiva) o la possibilità (termine essenziale) di una ulteriore manifestazione di volontà da parte del non inadempiente che, alla luce dei diacronici sviluppi del rapporto contrattuale, potrebbe farsi portatore di un interesse diverso, rispetto alla risoluzione, nel tempo del verificatosi inadempimento. La diffida, coevamente comunicata alla controparte già nel momento (patologicamente) funzionale del rapporto, contiene invece in sè già tutti gli elementi di valutazione di una situazione attuale e attualizzata, in termini di interesse, in capo al diffidante; -che il collegamento tra la essenzialità del termine contenuto nella diffida e la (peraltro non pacifica) esclusività dell'interesse dell'intimante attiene, in realtà, all'atto di diffida ma non all'effetto risolutorio, che la norma ex art. 1454 c.c. mostra di considerare automatico, perseguendo la non discutibile funzione di bilanciamento di interessi contrapposti, a tutela anche della parte che, allo spirare del termine, abbia posto un affidamento legittimo nell'avvenuta cessazione degli effetti del negozio; - che la perdurante disponibilità dell'effetto risolutorio in capo alla parte non inadempiente risulterebbe, in assenza di qualsivoglia disposizione normativa "limitativa" (quale quella dettata, ad esempio, in tema di remissione del debito), operante sine die, in evidente contrasto con gli analoghi meccanismi di risoluzione legale collegati al termine essenziale e al relativo adempimento tardivo, così generandosi, sotto altro profilo, una ingiustificata e sproporzionata lesione all'interesse del debitore, il cui ormai definitivo affidamento nella risoluzione (e nelle relative conseguenze) del contratto inadempiuto potrebbe indurlo, non illegittimamente, ad un conseguente riassetto della propria complessiva situazione patrimoniale; - che la stessa ratio legis sottesa al più generale meccanismo della risoluzione giudiziale (art. 1453 c.c.) appare principio di portata assai più ampia (e dunque legittimamente esportabile anche nel parallelo sottosistema della risoluzione legale) dacché permeato dell'evidente funzione di accordare (moderata) tutela anche alla parte non adempiente che, assoggettata ad un'iniziativa volta alla caducazione del contratto, non può più essere, ex lege, destinataria di una successiva richiesta di adempimento (in una vicenda in cui, si badi, la definizione dell'effetto risolutorio è ancora in itinere, destinata com'è a formare oggetto di accertamento processuale in contraddittorio), onde porsi volontariamente (ma del tutto legittimamente) in condizione di non poter più adempiere. Se la proposizione di una domanda giudiziale di risoluzione implica l'assenza di interesse del creditore all'adempimento e il conseguente acquisto, da parte del debitore, di una sorta di "diritto a non adempiere", non v'è ragione di escludere che la stessa ratio (di cui è d'altronde traccia dalla stessa relazione al codice) non debba informare anche la speculare vicenda della diffida ad adempiere, in entrambi i casi risultando espressa inequivocabilmente la mancanza di interesse all'adempimento intempestivo; - che la natura di negozio unilaterale recettizio della diffida non pare utile a legittimare la (non conferente) conseguenza della disponibilità dell'effetto risolutivo. Soccorrono, al riguardo, disposizioni normative, come quelle di cui all'art. 1723 c.c. in tema di irrevocabilità del mandato (anche) in rem propriam, che lasciano chiaramente intendere come la più generale filosofia ispiratrice del codice del 42, quella, cioè, della tutela dell'affidamento incolpevole, trovi necessario spazio e puntuale attuazione tutte le volte in cui l'unilateralità dell'atto incida significativamente anche sugli interessi del destinatario; - che, in definitiva, la concezione dell'effetto risolutivo disponibile in capo al creditore pare figlia di una ideologia fortemente punitiva per l'inadempiente, si atteggia a mò di sanzione punitiva senza tempo, assume forme di (ingiustificata) "ipertutela" del contraente adempiente, del quale si legittima ogni mutevole e repentino cambiamento di "umore" negoziale”. Il principio non risulta ad oggi contraddetto ed il paragrafo innanzi riportato della sentenza delle Sezioni Unite è costante riferimento nelle decisioni successive sul punto: vds. Cass. n. 7313 del 22 marzo 2017 e Cass. n. 20768 del 14 ottobre 2015 secondo cui la parte che abbia ottenuto la risoluzione, legale o giudiziale, del contratto non può rinunciare ai relativi effetti, restando altrimenti leso l'affidamento legittimo del debitore sulla dissoluzione del contratto. Dubita poi la Corte che con la citazione innanzi al Tribunale di Ancona – Sezione distaccata di Senigallia A abbia proposto domande diverse (in specie quella ex art. 2932 c.c.) dal mero accertamento dell’obbligo dei convenuti di trasferire a suo favore il bene promesso in vendita entro la data del 31 marzo 2008, cioè entro la data assegnata con la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., con condanna degli stessi al pagamento di euro (omissis) per il ritardato godimento del bene al 31 agosto 2007 e successivamente per l’importo di euro (omissis). Infatti, oltre la domanda come innanzi trascritta il medesimo attore ha poi chiesto in via subordinata ed in difetto di adempimento entro il termine suddetto (cioè il 31 marzo 2008), che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento del venditore con conseguente condanna al risarcimento del danno commisurato al mancato guadagno subito dall’attore per la perdita dell’acquisto, indicato in euro (omissis) o altra somma di giustizia, oltre all’indennità di sopraelevazione pari a (omissis) euro, nonché interessi e rivalutazione, spese di riduzione in pristino del solaio di comunicazione con l’appartamento per ulteriori (omissis) euro. Questo il contenuto testuale della domanda proposta con l’iniziale atto di citazione, sicché difetta palesemente ogni allegazione in fatto ed in diritto circa una possibile azione ex art. 2932 c.c., prime fra tutte la richiesta di una sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso e l’allegazione da parte dell’attore di aver eseguito la propria prestazione o l’offerta della stessa nei modi di legge (vds. Cass. n. 7409 dell’11 maggio 2012), che sono presupposti della pretesa azionata ex art. 2932 c.c.. Con la prima memoria ex art. 183 c.p.c., poi, l’attore ha replicato all’eccezione di nullità del contratto preliminare ai sensi della legge n. 47/1985 ed ha sostenuto la tesi del contratto preliminare di vendita in opposizione a quella del contratto preliminare di appalto sostenuta dai convenuti; in detta memoria ha poi ribadito le conclusioni dell’atto di citazione aggiungendo una subordinata riferita alla prescrizione del credito di euro 18.075,99 oggetto dell’avversa domanda riconvenzionale. Anche da tale atto, quindi, non è dato rilevare – nei termini di preclusione di legge – l’esplicita introduzione di una domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c.. Non sono poi diverse le conclusioni rassegnate dall’attore all’udienza di precisazione e riportate nella sentenza di primo grado che non fa alcun cenno di una possibile domanda ex art. 2932 c.c. E’ solo con l’atto di appello che – mutando inammissibilmente l’originaria domanda – l’attore esordisce sostenendo di aver proposto innanzi al Tribunale un’azione per ottenere “sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto non concluso” esponendo di aver poi richiesto in via subordinata la risoluzione del contratto in difetto di adempimento entro il termine fissato ex art. 1454 c.c.. Da quel momento in poi tutto il giudizio (e le sentenze) si concentra sulla qualificazione giuridica del contratto e sulla sussistenza delle nullità eccepite dai convenuti ai fini della domanda ex art. 2932 c.c., mentre restano prive di rilievo la diffida ad adempiere entro il termine del 31 marzo 2008 e la domanda di (accertamento della) risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. per il vano decorso del termine assegnato, con le conseguenti domande risarcitorie. Aldilà del profilo processuale relativo alla inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. – formulata per la prima volta in appello -, va ritenuta l’assoluta inconciliabilità tra la domanda (subordinata) di risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. alla data del 31 marzo 2008 e quella ex art. 2932 c.c. non essendo nella disponibilità della parte l’effetto risolutorio di diritto conseguente all’art. 1454 c.c., atteso il principio di diritto innanzi illustrato, sicchè il contratto preliminare concluso l’8 agosto 1996 e non adempiuto entro il termine di diffida, cioè il 31 marzo 2008, e quello integrativo del 29 agosto 2006, devono ritenersi risolti di diritto. La domanda ex art. 2932 c.c. Pur volendo prescindere dai plurimi profili di inammissibilità innanzi segnalati e dalla risoluzione di diritto del contratto preliminare, la domanda ex art. 2932 c.c. è infondata e deve essere respinta. Espone l’appellante quanto segue: “Ora, è interesse del qui riassumente ottenere ex art. 2932 c.c. – stante l’inadempimento della corrispondente obbligazione da parte della Soc. B – una pronuncia costitutiva in sostituzione del contratto non concluso, produttiva ex nunc dell’effetto traslativo della proprietà del bene di che trattasi, con offerta contestuale da parte del A di adempimento della controprestazione a suo carico, id est, pagamento del prezzo contrattuale, esplicitamente considerandosi il presente atto anche quale offerta di adempimento della controprestazione nelle forme d’uso, ai sensi dell’art. 1214 c.c.”. Oppone sul punto la società appellata che “al riguardo si rileva come, quando ancora era pendente il giudizio di legittimità, e precisamente il 10/10/2018, veniva depositata la sentenza della Corte di Appello di Ancona n. 2133/18 (doc. 10), poi passata in giudicato (come da certificazione che si produce; doc. 11), con la quale, su istanza di un altro condomino (la X S.r.l.), veniva preliminarmente accertato che il lastrico solare su cui era stata eretta la mansarda, di cui controparte chiede il trasferimento coattivo, costituiva bene comune del Condominio, e, quindi, ordinata la demolizione di detta mansarda. In ragione, quindi, del sopravvenuto obbligo giudiziale definitivo di demolire il bene promesso in vendita (con conseguente impossibilità giuridica di trasferirlo), e comunque dell’avvenuta completa evizione del suolo su cui era stato costruito, in ragione del diritto accertato in favore di uno dei condomini del fabbricato, si eccepisce, al fine di paralizzare la domanda di adempimento, l’impossibilità sopravvenuta dell’oggetto”. Tale argomentazione è condivisa e dedotta anche da C costituito in proprio. Replica l’appellante che, in tal modo, i due appellati invocherebbero “un novum assoluto costituito dalla sentenza n. 2133/2018 resa dalla Corte di Appello di Ancona in pendenza del giudizio di Cassazione e passata in giudicato il 10/10/2019, l’(asseritamente sopravvenuto) ordine di demolizione del bene promesso in vendita emesso in detta sentenza, postulandone la proponibilità nel presente giudizio di rinvio proprio per la sua sopravvenienza riguardante la controversia in decisione. Orbene, l’improponibilità di tale novum muove dalla sua insorgenza – anche nell’ivi formatosi giudicato – pendente il giudizio di Cassazione e dalla sua connessavi introduzione quale giudicato esterno appunto”. L’appellante si dilunga poi nell’illustrazione dei principi relativi all’impossibilità per il giudice in sede di rinvio di rilevare il giudicato esterno e sostiene che la questione avrebbe dovuto al più essere dedotta in sede di appello essendo da sempre nota al promittente venditore; inoltre, sostiene che “il nostro ordinamento prevede espressamente la validità e rogabilità di atti con effetti traslativi di beni immobili, anche se trattasi di beni altrui (art. 1478 c.c.) ovvero se si è in presenza di fatti evizionali (artt. 1480 ss. c.c.)”. Tutte le osservazioni dell’appellante sono destituite di fondamento. La sentenza della Corte di Appello n. 2133/2018, passata in giudicato, resa in separato giudizio e tra parti diverse e sopravvenuta nel corso del giudizio di legittimità esitato nell’odierno rinvio, è – prima di ogni altra cosa – un fatto sopravvenuto, che nel presente giudizio rileva in quanto tale e rispetto al quale sono superflue tutte le considerazioni in tema di giudicato esterno o di opponibilità all’appellante. L’accertamento, passato in giudicato, dell’alienità della proprietà della superficie su cui è stato costruito l’immobile condonato oggetto del contratto preliminare è una circostanza di fatto, ovviamente ammissibile nel presente giudizio essendo stata accertata con sentenza sopravvenuta all’introduzione del giudizio in cassazione, di cui la Corte può tener conto ai fini della valutazione della domanda ex art. 2932 c.c.. In diritto va rammentato che la sentenza ex art. 2932 c.c. “tiene luogo” del contratto non concluso, cioè si sostituisce al consenso della parte inadempiente che era obbligata a concluderlo: da ciò deriva che l’effetto della sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere quello di concludere un contratto diverso da quello preliminare o un qualsiasi contratto purché conforme al risultato pratico del contratto preliminare inadempiuto: la sentenza ex art. 2932 c.c. deve avere l’effetto di concludere lo stesso identico contratto oggetto del preliminare inadempiuto, sicché è del tutto fuori luogo invocare la vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c.) ovvero la vendita di cosa parzialmente di altri (art. 1480 c.c.). La pronuncia di cui all'art. 2932 c.c. non è evocabile ove il bene oggetto del contratto, per eventi sopravvenuti alla stipula dello stesso, venga modificato non essendo possibile, in sede giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti (vds. Cass. n. 22011 del 12 luglio 2022). E’ noto che è proprio l’art. 2932 c.c. a subordinare l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto all’esistenza di due specifici limiti di ordine generale, ammettendo la possibilità di pronunziare la sentenza costitutiva solo quando ciò sia “possibile” e “non escluso dal titolo”. E’ quindi evidente che la sopravvenienza di un accertamento giudiziale dell’altruità della superficie su cui è stato costruito l’immobile compromesso in vendita, è un fatto che incide direttamente – escludendola – sulla possibilità giuridica di concludere un contratto definitivo conforme al contenuto del preliminare inadempiuto. Infatti, un tale accertamento esclude la principale premessa enunciata nel contratto preliminare stipulato tra le parti l’8 agosto 1996, secondo cui “la Soc. B & C. s.n.c. è proprietaria esclusiva di un lastrico solare che costituisce parte della superficie terminale dell’edificio. . .”. Tale accertamento concretizza, ad un tempo, sia un’impossibilità di fatto che un’impossibilità giuridica, per tali intendendosi le ipotesi in cui l’assetto di interessi programmato dalle parti del contratto preliminare non può essere realizzato per un impedimento che riguarda direttamente l’oggetto della promessa, come accade nei casi di espropriazione del bene per pubblica utilità ovvero di appartenenza a terzi del bene promesso in vendita, oppure – con riferimento agli impedimenti di fatto – nei casi di distruzione o mancata costruzione dell’immobile promesso in vendita. Quindi, il giudice chiamato a pronunziare la sentenza ex art. 2932 c.c. deve necessariamente – tra gli altri accertamenti – verificare che il bene trasferendo sia di proprietà esclusiva del promittente venditore, in conformità a quanto asserito nel contratto preliminare, e ovviamente escludere il fondamento della domanda ex art. 2932 c.c. nel momento in cui si accerti che il bene è di proprietà di un terzo. Tutte le considerazioni proposte dall’appellante si rivelerebbero in ogni caso infondate, pur volendo prescindere dal rilievo giuridico nel presente giudizio della sentenza di cui si discute. Infatti, l’eventuale accertamento tecnico che sarebbe necessario disporre per verificare le condizioni di legittimità e trasferibilità del bene promesso in vendita (commerciabilità, conformità edilizia ed urbanistica, conformità tra lo stato di fatto e risultanze catastali, agibilità, inesistenza di iscrizioni pregiudizievoli ecc.), non potrebbe prescindere dall’accertamento circa la provenienza e la titolarità del bene stesso, cioè la sua appartenenza ed il modo in cui il promittente venditore ne ha acquisito la proprietà, sicché il CTU s’imbatterebbe in ogni caso nell’accertamento di cui alla sentenza passata in giudicato e non potrebbe che riferire che il bene non risulta di proprietà esclusiva del promittente venditore. Del tutto improprio - con riferimento alla domanda ex art. 2932 c.c. - è poi il riferimento dell’appellante all’art. 1256 c.c. ed all’impossibilità per il promittente venditore di avvalersi dell’effetto estintivo dell’impossibilità sopravvenuta, atteso che l’impossibilità che qui rileva è quella prevista – per il giudice – dall’art. 2932 c.c., come innanzi spiegato, e non quella dell’art. 1256 c.c. relativa alla valutazione della condotta del debitore ed al suo inadempimento. L’indennità di sopraelevazione Le domande subordinate di risoluzione e risarcitoria Verificata l’inammissibilità e l’infondatezza della domanda ex art. 2932 c.c., occorre valutare i due residui profili introdotti dall’appellante, come indicati in epigrafe. La domanda relativa all’indennità di sopraelevazione è infondata atteso che dalla citazione innanzi al Tribunale di Ancona non risulta alcuna allegazione relativa alle modalità di determinazione della stessa ed al suo relativo ammontare, essendo irrilevante il fatto che i presupposti per il calcolo siano previsti dall’art. 1127 c.c.: resta infatti onere della parte quantificare i relativi valori e determinare l’ammontare dell’indennizzo, allegandone i presupposti negli atti introduttivi del giudizio. Peraltro, il generico calcolo indicato nell’atto di citazione (. . .oltre all’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. pari ad euro (omissis) pari ad euro (omissis) (valore dell’area al tempo della sopraelevazione) x mq 51. . .) è pure errato visto che l’art. 1127 c.c. prevede che l’indennità sia pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota spettante a chi edifica; inoltre, sempre a norma dell’art. 1127 c.c. si tratta di un credito pro-quota che va corrisposto agli altri condomini, sicché A non ha né allegato né dimostrato che l’importo richiesto corrispondesse alla sua quota e non ha neppure indicato il numero dei condomini, come era necessario, non trattandosi di un credito solidale (sul punto vds. Cass. n. 35525 del 2 dicembre 2022: in tema di condominio, la quantificazione, in sede giudiziale, dell'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. non fa stato nei confronti dei condomini che non abbiano partecipato al processo, né colui che ha eseguito la sopraelevazione può opporla ai condòmini che non abbiano partecipato al processo, atteso che il diritto di ciascun condomino alla predetta indennità è autonomo e si distingue da quello degli altri sia per "causa petendi" (il diritto di proprietà delle singole unità immobiliari), sia per "petitum" (il "quantum" determinato per ciascuno), mentre la partecipazione di più condomini al medesimo processo rinviene la propria disciplina nel c.d. litisconsorzio facoltativo ex art. 103 c.p.c., che lascia impregiudicate le posizioni dei condomini non partecipanti al processo, che non possono vedersi opporre l'indennità così come calcolata, pena la violazione dell'art. 2909 c.c.). Deve quindi osservarsi – sul punto – che in difetto di esplicita allegazione dei suddetti elementi in violazione di un preciso onere della parte (che non può rinviare il giudice al contenuto dei documenti allegati senza aver fatto menzione nei propri atti di quello stesso contenuto), gli appellati non possono essere condannati al pagamento dell’indennità in questione, essendo peraltro ormai accertato che la società appellata non è la proprietaria esclusiva del lastrico solare. Per quanto concerne, poi, la domanda di risoluzione la stessa deve essere accolta dovendosi accertare che il 31 marzo 2008 l’immobile oggetto del compromesso non è stato trasferito, sicché il contratto preliminare si è risolto di diritto ex art. 1454 c.c., una volta spirato inutilmente il termine assegnato dal diffidante. Tuttavia, alcun risarcimento spetta al A. Alla data della diffida, infatti, cioè il 31 marzo 2008, non era stata ancora rilasciata dal Comune di (omissis) la concessione in sanatoria che è infatti sopravvenuta solo il 6 agosto 2008, cioè quando il contratto preliminare era già risolto di diritto. Si è discusso nel presente giudizio della nullità ex artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 e la Suprema Corte, nella sentenza di rinvio, ha ribadito che la stessa è applicabile ai soli negozi traslativi. In realtà, precisato che la Corte di Cassazione ha applicato al contratto preliminare stipulato nel 1996 la norma vigente ratione temporis, per quanto concerne invece il contratto definitivo stipulando, la norma da applicare è l’art. 46 del TUE di cui al d.p.r. n. 380/2001, sopravvenuta alla stipula del contratto preliminare e riferita alle costruzioni di parti di edificio iniziate dopo il 17 marzo 1985 (circostanza che nel caso di specie è pacifica visto che dall’informativa dei Vigili Urbani del 4 giugno 2005 i lavori non risultavano neppure completati, diversamente da quanto lo stesso C aveva dichiarato nelle dichiarazioni sostitutive dell’atto di notorietà allegate alle domande di condono), sicché per la validità degli atti traslativi necessitava la menzione del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, non essendo sufficiente – come previsto dal precedente art. 40 della legge n. 47/1985 - la sola allegazione della domanda di condono. Il logico corollario è che entro il 31 marzo 2008 non poteva essere trasferito l’immobile perché era ancora non condonato, sicché il contratto definitivo di vendita sarebbe stato nullo visto che lo stesso avrebbe dovuto deve contenere gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 ed integrano, altresì, una condizione dell'azione. La nullità alla data del 31 marzo 2008 non sarebbe stata superata neppure dalla sanatoria di cui al quarto comma dell’art. 46 del TUE atteso che la mancata indicazione degli estremi del permesso in sanatoria sarebbe dipesa dall’insussistenza dello stesso al tempo della stipula. La risoluzione del contratto ha effetto retroattivo ex art. 1458 c.c.: tuttavia, non può essere disposta la restituzione delle prestazioni eseguite in difetto di esplicita domanda da parte dell’odierno appellante (vds. Cass. n. 28722 del 4 ottobre 2022 secondo cui la risoluzione del contratto, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 cod. civ., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa, con la conseguenza che la domanda di restituzione proposta per la prima volta in grado d'appello è inammissibile, in quanto domanda nuova). La risoluzione di diritto del contratto preliminare comporta, altresì, il rigetto della domanda riconvenzionale di pagamento del residuo prezzo formulata dal promittente venditore, già coperta da giudicato in assenza di appello incidentale. Per le considerazioni sin qui esposte deve quindi respingersi anche l’appello incidentale, così come vanno respinte le domande di risarcimento per lite temeraria o per abuso del diritto da parte dell’appellante, sia per l’ovvia considerazione che l’appellante, persona fisica, è un soggetto distinto dalla società X s.r.l., su cui eserciterebbe un’influenza dominante secondo la tesi degli appellati, sia perché l’accoglimento della domanda di risoluzione esclude in radice – per quanto sia parziale – la temerarietà della lite o l’abuso del diritto. Non può poi sottacersi che l’intera vicenda esitata in un tortuoso quanto complesso iter giudiziario, di cui si terrà conto in sede di regolamentazione delle spese, trova il suo fondamento nella consapevole volontà di entrambe le parti di compromettere in vendita un immobile privo di un valido titolo di costruzione, confidando in un futuro condono edilizio, nel frattempo edificando abusivamente. L’esito complessivo del giudizio, connotato da una sostanziale reciproca soccombenza, e quanto innanzi evidenziato integrano le eccezionali ragioni di cui all’art. 92 c.p.c. idonee a giustificare l’integrale compensazione delle spese di tutte le fasi del giudizio, ivi comprese quelle di legittimità. PQM La Corte d’Appello di Ancona, definitivamente pronunciando nel giudizio di rinvio iscritto al n. 1127/2021, ogni diversa domanda, istanza o eccezione respinta, così provvede: •                 dichiara la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare stipulato tra le parti l’8 agosto 1996 e di quello integrativo del 29 agosto 1996 alla data del 31 marzo 2008; •                 rigetta le restanti domande, comprese quelle riconvenzionali, siccome infondate; •                 compensa integralmente tra le parti le spese processuali relative a tutte le fasi del giudizio, ivi compresa quella di legittimità; •                 non sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo. (omissis)