Occupazione acquisitiva – giurisdizione – usucapione dell’area a favore dell’espropriante e prescrizione del diritto al risarcimento ex art. 2947 c. I c.c. – insussistenza dei presupposti – aree espropriate destinate a strade e ricomprese in zone edificabili – valore di esproprio commisurato ad aree

20/02/2023

(omissis) Ragioni in fatto ed in diritto della decisione Con atto di citazione in riassunzione notificato in data 05.01.2007, i signori X, Y, Z, premesso che, con atto di giunta del 26.10.1993 n.211, il Comune di W aveva deliberato l’occupazione temporanea di urgenza del terreno della complessiva superficie di mq.3582 di proprietà degli stessi attori (specificatamente: al catasto terreni del Comune di (omissis) al fine di realizzare strade del comparto 3 del P.D.F.; che, con provvedimento dell' (omissis) 1999, il Comune di W aveva comunicato l'importo dell'indennità di esproprio offerta provvisoriamente ai signori X, Y, Z; che all’occupazione d’urgenza non faceva seguito, nel quinquennio, l’esproprio sicché essi avevano diritto al risarcimento del danno commisurato al valore di mercato o in subordine in base ai criteri ex art.5 bis 392/92; che, avverso la sentenza del Tribunale di Foggia 99/2004 che aveva dichiarato il difetto di giurisdizione dell’AGO, essi avevano proposto appello innanzi alla Corte di Appello di Bari che, con sentenza 844/2006, aveva dichiarato la giurisdizione dell’AGO e la rimessione davanti al primo giudice per il prosieguo; ciò premesso, convenivano in giudizio il Comune di W innanzi al Tribunale di Foggia, per far “dichiarare il Comune convenuto come rappresentato tenuto a risarcire agli attori tutti i danni subiti per effetto dei provvedimenti di natura ablatoria avvenuti in carenza di titolo, ovvero in subordine illegittimi, e irreversibili, secondo il valore pieno in libero mercato, ovvero in subordine e salvo gravame ex art 5 bis legge 359/92 e successive modifiche, relativamente a mq 3.582 di proprietà dell’attore, per l’effetto condannare il convenuto a pagare all’attore la complessiva somma di € 369.783,14 o quella maggiore o minore risultante di ragione e di legge oltre alla svalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT e gli interessi legali composti a far tempo dal 11.01.1994 o con la diversa decorrenza di ragione e di legge fino al sattisfo nonché ad una ulteriore somma quale indennizzo per la quinquennale occupazione pari a 5/12 della indennità di esproprio come dovuta, in Euro e con vittoria di spese di lite, da distrarre in favore dei procuratori antistatari”. Costituitosi il contraddittorio, il convenuto Comune di W chiedeva il rigetto delle domande attoree poiché prescritte ed infondate in fatto ed in diritto e spiegava domanda riconvenzionale affinché, accertato il possesso ininterrotto e pacifico per oltre 30 anni, da parte del Comune di W, delle particelle di terreno indicate da parte attrice, dichiarasse i detti terreni di esclusiva proprietà della P.A. per compimento del termine legale ad usucapire, ordinando, per l’effetto, al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di Foggia di effettuare le relative formalità. Con la sentenza n.229/15, depositata il 02.02.2015, il Tribunale di Foggia accoglieva per quanto di ragione la domanda attorea, condannando il Comune di W, in persona del sindaco pro tempore, al pagamento della complessiva somma di € 139.443,36 (comprensiva di rivalutazione monetaria ed interessi legali), in favore di X, Y, Z, oltre al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi € (omissis). A fondamento della decisione, il Tribunale riteneva che l’occupazione fosse sempre stata illegittima poiché il Comune di W non aveva mai regolarizzato la vicenda ablatoria, perpetrando un’occupazione sine titulo; che le conclusioni della ctu non erano condivisibili (laddove prevedevano il calcolo dell’indennità di espropriazione equiparando il fondo a zona agricola sebbene esso fosse inserito in zona edificabile) e, quale peritus peritorum, rideterminava l’indennizzo nella misura di €.139.443,35 in base al valore di mercato, all’epoca, di terreni con caratteristiche similari. Avverso detta predetta sentenza, non notificata, interponeva appello il Comune di W, con atto di citazione notificato in data 1.03.2016, chiedendo, per motivi di seguito indicati, previa sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza impugnata e rinnovo della c.t.u., in riforma della stessa, l’accoglimento di tutte le conclusioni avanzate in prime cure con il rigetto delle domande degli attori o, in subordine, la rideterminazione della condanna nella misura indicata dal c.t.u.; con vittoria di spese e competenze relative al doppio grado di giudizio. Si costituivano nel presente grado di giudizio anche i sig.ri X, Y, Z con memoria depositata in data 19.07.2016 chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “Piaccia alla Corte di appello Ecc.ma adita respingere l’appello proposto da Comune di W siccome palesemente infondato. In via di appello incidentale, nel caso di CTU che accerti il valore di libero mercato dei terreni de quo alla data del gennaio 2009, nel confermare per quant’altro la sentenza appellata, quantificare la misura del risarcimento del danno dovuta, relativamente ai mq. 3582 di proprietà degli attori come in atti esattamente indicati e per l’effetto condannare il convenuto Comune di W come rappresentato a pagare agli attori tutti i danni subiti per effetto dei provvedimenti di natura ablatoria avvenuti in carenza di titolo, ovvero in subordine e salvo gravame ex art. 5 bis L. 359/92 e successive modifiche, relativamente a mq. 3.582 di proprietà dell’attore, per l’effetto condannare il convenuto a pagare all’attore la complessiva somma di € 716.000,00 a titolo di risarcimenti del danno per la acquisizione illegittima del compendio immobiliare de quo o quella maggiore o minore risultante di ragione e di legge , oltre alla svalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT e gli interessi legali composti a far tempo dall’11.1.1999 con la diversa decorrenza di ragione e di legge fino al soddisfo nonché ad una ulteriore somma quale indennizzo per la quinquennale occupazione paria a 5/12 della indennità di esproprio come dovuta a far tempo dall’11.1.94 al 10.1.1999 , quantificata in €.298.500,00 oltre interessi legali e con vittoria di spese di lite del grado da distrarre in favore del procuratore antistatario”. Con ordinanza del 5.10.2016, la Corte sospendeva la provvisoria esecuzione della sentenza impugnata per l’importo eccedente la somma di €.10.000,00 e disponeva il rinnovo della c.t.u. incaricando il tecnico nominato di “operare la valutazione estimativa del suolo sito in W, a Cat. (omissis) della complessiva estensione di mq 3582, determinando il valore all’anno 1999, e impiegando essenzialmente il metodo sintetico-comparativo con suoli similari della zona”. Il nominato CTU, l’arch. P, provvedeva a svolgere e depositare l’elaborato peritale ; tuttavia il Collegio riteneva indispensabile, disporre un supplemento delle indagini peritali che, data la indisponibilità dell’arch. P , veniva affidato all’ing. S, in sostituzione del predetto c.t.u.. Anche tale ultima relazione peritale si rivelava insoddisfacente e la Corte riteneva, quindi, indispensabile procedere ad un rinnovo delle indagini peritali , a mezzo dell’ing. A, sui seguenti quesiti “ dica il c.t.u., esaminati gli atti e documenti di causa anche alla luce delle osservazioni formulate finora dalle parti, quale fosse nel gennaio 1999, alla stregua della migliore scienza estimativa il valore di mercato dei suoli oggetto di occupazione appropriativa, avuto riguardo alla loro destinazione urbanistica e concreta utilizzabilità economica ; dica , inoltre, quale sia l’indennità dovuta per il periodo di occupazione legittima di quei suoli”. Infine, la causa veniva riservata per la decisione all’udienza del 12.10.2022, con assegnazione alle parti dei termini ex art.190 c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e di replica. ***** Con l’atto di appello, il Comune di W ha impugnato la sentenza del Tribunale di Foggia, per i motivi di seguito elencati: 1. cattiva amministrazione delle prove e distribuzione del relativo onere, lamentando che il giudice di primo grado avesse disatteso le risultanze della c.t.u. (che aveva accertato il danno nella misura di €.8.187,97); 2. errata motivazione in diritto della sentenza , poiché il Tribunale di Foggia non avrebbe esplicitato i parametri in base ai quali aveva liquidato il risarcimento del danno nel maggiore importo di €.139.443,36, comprensivo di rivalutazione monetaria e di interessi; 3. difetto di giurisdizione del giudice adito e giurisdizione del G.A., atteso che la controversia de qua verteva in materia di cd. occupazione acquisitiva , basata cioè sulla dichiarazione di pubblica utilità emessa dalla P.A., ricompresa nella giurisdizione del giudice amministrativo; 4. difetto di legittimazione attiva, atteso che gli attori non avrebbe assolto all’onere di provare la proprietà dei terreni di cui è causa; 5. usucapione dei beni oggetto del giudizio, poiché l’ente possiede pacificamente ed ininterrottamente i fondi in questione da circa trent’anni. 6. prescrizione ex art.2947 co.1 del diritto al risarcimento del danno da fatto illecito, atteso che gli appellati avrebbe omesso di esercitare la loro pretesa nel termine quinquennale dal certificato di ultimazione lavori avvenuto in data 21.10.1994. 7. indennità di esproprio concordata dagli appellati, atteso che la sig.ra X con comunicazione del 13.07.1993, avrebbe accettato la somma di £.10.000,00 a metro quadrato , somma non erogata a causa della mancata esibizione della documentazione richiesta. Gli appellati costituendosi tempestivamente in giudizio in appello hanno contestato la fondatezza dei motivi di gravame, ed hanno proposto appello incidentale al fine di ottenere la liquidazione della maggiore indennità legalmente loro dovuta da determinarsi in relazione al valore di mercato in una somma non inferiore a €.200,00 a metro quadrato con riferimento al 1999, oltre interessi e rivalutazione (pari a complessivi €.716.400,00 = mq.3582x 200) ed €.298.500 ( €.200x5 anni) a titolo di indennità per il periodo di occupazione legittima. Esame dei motivi La Corte intende procedere all’esame dei motivi nell’ordine logico di seguito indicato, avuto riguardo, in particolare, alle eccezioni preliminari sollevate nel giudizio di primo grado dall’ente appellante e reiterate in sede di appello in quanto non esaminate da parte del giudice di prime cure. In primo luogo, il Comune ha riproposto il difetto di giurisdizione del G.O., sulla considerazione che, nella fattispecie, si verterebbe in materia di occupazione acquisitiva che si ha allorquando il procedimento, pur preceduto da una regolare dichiarazione di pubblica utilità ed occupazione d’urgenza, non è seguito poi dal decreto di occupazione nel quinquennio e rientrerebbe nella giurisdizione esclusiva del GA (a differenza della cd. occupazione usurpativa che si ha allorquando la P.A. occupa il fondo e realizza l’opera pubblica in totale assenza di una dichiarazione di pubblica utilità). Rileva, tuttavia, la Corte che tale questione è stata definita dalla Corte di Appello di Bari con la sentenza n.849/2006 posta a base dell’atto di citazione in riassunzione, per cui sul punto si è formato il giudicato interno ( cfr. Cassazione civile sez. un., 21/12/2018, n.33210) . Sulla carenza di legittimazione attiva L’appellante ha eccepito che gli attori, in primo grado, non avrebbero assolto all’onere probatorio di essere proprietari dei terreni di cui è causa ed oggetto di occupazione da parte della P.A.. Rileva la Corte che il motivo è inammissibile per genericità, non avendo l’appellante specificamente censurato la sentenza nella parte in cui il Giudice di prime cure ha ritenuto che la domanda non fosse contestata nell’”an” e comunque infondata sulla base di quanto risulta dagli stessi atti della P.A., tra cui la stessa offerta dell’indennità di esproprio agli odierni appellati. Sulla usucapione dei beni oggetto del giudizio L’eccezione contrasta con la giurisprudenza dominante della Suprema Corte di Cassazione che qualifica la occupazione illegittima di fondi di privati da parte della P.A. (sia tale ab origine sia sopravvenuta) come illecito permanente che impedisce la usucapibilità da parte della P.A. del terreno de quo. Il Consiglio di Stato, in sede di adunanza plenaria del 9.02.2016 con sentenza n.2, ha peraltro chiarito che il termine per l’usucapione da parte della P.A. dei beni illegittimamente occupati decorre dalla entrata in vigore del testo unico dell'espropriazione (30 giugno 2003), perché solo l'art. 43 del medesimo t.u. 8 giugno 2001, n. 327 ha sancito il superamento dell'istituto dell'occupazione acquisitiva e dunque solo da questo momento potrebbe ritenersi individuato, ex art. 2935 c.c., il « ....giorno in cui il diritto può essere fatto valere » ( in tal senso, cfr. da ultimo, Consiglio di Stato sez. IV, 12/07/2022, n.5872). Ciò comporta che , nel caso concreto, avuto riguardo all’originario atto di citazione notificato dai Cacciaguerra in data 6.12.2004 (e riassunto in data 05.01.2007) non si è mai consumata, né l’usucapione né la prescrizione del diritto al risarcimento del danno ex art. 2947 c. I c.c. , anch’essa reiterata dal Comune con l’atto di impugnazione. Indennità di esproprio concordata con gli appellati L’appellante ha dedotto che, con comunicazione del 13.07.1993, la signora X, odierna attrice, comunicava al Sindaco di W di accettare la somma di £ 10.000/mq. quale indennità di esproprio dei suoli de quibus. Rileva, tuttavia, la Corte che tale comunicazione , proveniente solo da una delle comproprietarie, X, non può essere apprezzata come rinuncia implicita all’azione de quo, in quanto manifestata in epoca anteriore all’occupazione d’urgenza disposta con atto di giunta 26.10.1993 n.211 e comunque mai perfezionata, con l’accettazione e l’erogazione della somma da parte Comune di W. Omesse considerazioni delle risultanze della ctu L’appellante ha lamentato che la c.t.u. , svolta nel giudizio di primo grado, avrebbe classificato i terreni in questione come aree non edificabili ed equiparabili a “zona agricola” ai fini del calcolo dell’indennità di esproprio (rectius risarcimento danni) che avrebbe quantificato nella misura di €.3865,79 ( comprensiva di rivalutazione ed interessi) e dell’indennità di occupazione , quantificata nell’importo di €.4322,18. L’ente appellante ha, quindi, censurato la decisione del primo giudice, il quale avrebbe disatteso immotivatamente le conclusioni del ctu, senza preventivamente disporre un supplemento o rinnovo delle indagini tecniche e calcolato egli stesso quanto dovuto in base al valore di mercato all’epoca di terreni con similari caratteristiche nell’importo di €.139.443,36, comprensiva di rivalutazione ed interessi, omettendo di esplicitare i parametri in base ai quali aveva ricavato il suddetto importo. La Corte, condividendo le suddette censure, ha disposto in un primo momento una nuova consulenza tecnica d’ufficio , nominando all’uopo l’architetto P, al quale ha affidato l’incarico di operare la valutazione estimativa del suolo della complessiva estensione di mq.3582, determinandone il valore all’anno 1999, impiegando essenzialmente il metodo sintetico comparativo con suoli similari della zona. Tale metodologia si fonda sulla identificazione del più probabile prezzo unitario di superficie di suolo edificabile attraverso l’esplorazione del mercato dei valori immobiliari che risulti noto allo stimatore per esperienze dirette, attraverso dati forniti dall’Amministrazione comunale ovvero attraverso dati desunti da compravendite di suoli con eguali caratteristiche a quelle della zona in esame, o localizzate in zone contermini e temporalmente riferite al momento in cui occorre il giudizio di stima in esame. Il c.t.u. ha ritenuto preliminarmente la potenzialità edificatoria dei suoli oggetto di accertamento, collocati in una zona semicentrale del Comune di W, tenendo conto del fatto che il Comune era dotato di PdF- Programma di Fabbricazione quale strumento urbanistico generale e che aveva assegnato la definizione di “comparto” al compendio urbanistico che racchiudeva i suoli di causa , qualificandolo come zona B di completamento –Comparto 3. L’ente aveva quindi provveduto all’attuazione di tali comparti ed alla realizzazione delle strade del comparto 3, avviando la procedura espropriativa de quo . Il tecnico ha, inoltre, rilevato che in tutti gli atti, così come formalizzati dal comune di W in relazione al procedimento amministrativo correlato all’espropriazione delle aree da destinate a strade, e vale a dire le aree di proprietà degli appellati e precisamente quelle site nel comune di W e censite in Catasto (omissis) della complessiva estensione di mq 3582, “tali aree non sono mai state oggetto di variazioni nella loro destinazione urbanistica, cosicché la classificazione quale “Zona di Completamento –tipo “B”, così come loro impressa dal PdF-Programma di Fabbricazione del Comune di W (delibera di G.R. n°4902 del 13.11.1975 e dalla sua successiva variante (D.P.G.R. n°1435 del 20.07.1979), era quella effettivamente vigente”. Sulla scorta dell’applicazione del metodo sintetico comparativo, il c.t.u. ha preso in considerazione, sia documenti ufficiali relativi alla compravendita dei suoli similari già esibiti da entrambe le parti in causa ( relativi all’anno 1987, 1975, 1977, 1979) sia altri atti acquisiti aliunde (relativi all’anno 2007 e 2008) provvedendo poi alla omogeneizzazione dei valori unitari dei suoli sia con riguardo al nuovo regime monetario intervenuto nel 1999 con l’introduzione dell’euro sia con riguardo alla rivalutazione monetaria da operare per riportare tutti i dati riferibili all’anno 1999 , epoca della stima coincidente con la scadenza del termine dell’occupazione legittima. Egli ha quindi ricavato il valore a mq. attualizzato alla data del termine dell’occupazione legittima e quindi al gennaio 1999 ( cioè alla scadenza del quinquennio dall’immissione in possesso avvenuta il 11.01.1994) nella misura pari ad €/mq 89,021 pervenendo, dunque, alla stima della complessiva estensione pari a 3.582mq. nella misura di € 318.875,61 ( a tale risultato, il c.t.u. è pervenuto a seguito delle osservazioni del ctp di parte appellante, ing. B, previa rettifica dell’importo indicato nella bozza del proprio elaborato) . Tuttavia, secondo un orientamento costante della Suprema Corte, “In tema di espropriazione per pubblica utilità, il criterio di stima cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili « omogenei », con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, e temporali, ma anche alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo” (Cassazione civile sez.I 07/10/2016; sez. I, 26/03/2012, n.4783; sez. I, 07/07/2011, n.15007), “ restando inammissibile l'accertamento del valore del fondo espropriato od occupato attraverso la comparazione con il prezzo di immobili omogenei, oppure calcolando i relativi costi di costruzione, in un momento diverso dalla data dell'esproprio o dell'occupazione, devalutando poi il "quantum" liquidato mediante l'uso degli indici Istat, poiché il mercato immobiliare risente di variabili macroeconomiche diverse dalla fluttuazione della moneta nel tempo, anche se a questa parzialmente legate, nonché di condizioni microeconomiche dettate dallo sviluppo edilizio di una determinata zona, che sono completamente avulse dal valore della moneta” ( cfr. Cassazione civile sez. I, 06/06/2019, n.15412). Nel caso di specie , questa Corte ha rilevato, con ordinanza del 5.12.2019, che gli atti pubblici comparativi utilizzati dal c.t.u. non apparivano soddisfare i suddetti requisiti , avuto riguardo alle oscillazioni del mercato immobiliare negli anni dal 1975 al 2008 rispetto all’epoca della stima ( 1999), oscillazioni che non possono essere omogenizzate con il criterio utilizzato dal c.t.u., di conseguenza, ha demandato ad altro c.t.u., ing. S (vista la indisponibilità del primo) l’incarico di reperire atti pubblici di vendita più prossimi all’epoca della stima ovvero , in mancanza , provvedere ad una nuova valutazione stimativa del suolo de quo sulla base del metodo analitico-ricostruttivo. Il c.t.u. ing. S non avendo reperito, presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio di Bari, ulteriori atti pubblici di vendita più prossimi all’epoca della stima, ha proceduto all’accertamento del più probabile valore di mercato, durante l’anno 1994, allorché l’area suddetta fu oggetto del procedimento espropriativo. In base alla stima del CTU, il valore al mq del terreno al momento della procedura espropriativa avvenuta nel 1994 è da considerarsi pari a: (937.500,00 £ - 375.000,00 £ - 93.750,00 £ - 65.625,00 £- 234.375,00 £)= 168.750,00 £. ed il risarcimento dovuto per la procedura di esproprio: (168.750,00 £ x 3582,00 mq)= 604.462.500,00 £ ( 312.178,82 €) . Con ordinanza del 19.05.2021 , questa Corte ha evidenziato che anche la relazione del nominato c.t.u., ing. S, era insoddisfacente perché questi aveva proceduto alla valutazione estimativa del suolo oggetto di espropriazione, determinandone arbitrariamente il valore alla data del 1994, epoca dell’occupazione d’urgenza, invece che al 1999 , epoca della scadenza del periodo di occupazione d’urgenza e del verificarsi della lamentata “cd. occupazione appropriativa”; che il predetto c.t.u. aveva proceduto alla stima sulla scorta dell’applicazione del metodo analitico, senza preventivamente verificare “l’esistenza di atti pubblici di vendita più prossimi all’epoca della stima “ come indicato nell’ordinanza del 27.11/ 5.12.19 e senza fornire un’adeguata risposta ai rilievi critici mosse dai c.t.p. della parti; che i c.t.u. incaricati non avevano approfondito il tema dell’effettivo valore di mercato dell’aera in questione, limitandosi a valutare la formale vocazione edificatoria senza tener conto degli effetti economici della destinazione dell’area a “strade”. Ha ritenuto, quindi, indispensabile procedere ad un rinnovo delle indagini peritali, a mezzo di altro c.t.u., sui seguenti quesiti “ dica il c.t.u., esaminati gli atti e documenti di causa anche alla luce delle osservazioni formulate finora dalle parti, quale fosse nel gennaio 1999, alla stregua della migliore scienza estimativa il valore di mercato dei suoli oggetto di occupazione appropriativa, avuto riguardo alla loro destinazione urbanistica e concreta utilizzabilità economica ; dica , inoltre, quale sia l’indennità dovuta per il periodo di occupazione legittima di quei suoli” . Il nominato c.t.u., l’ing. A, rispondendo ai quesiti posti dalla Corte di Appello, ha determinato il valore di mercato dei suoli ablati come segue: Indennità di esproprio al 1999 € 52.368,84 (I.(es) = 3.582 mq. x. 14,62 €./ mq. = €. 52.368,84.) ; Indennità di occupazione temporanea € 21.820,35 (dall’11/01/1994 al 10/01/1999 (ex art. 50 co.1 Dpr 327/2001): In.(occ.) = [(€. 52.368,84/12) x 5] = €. 21.820,35) .Quindi, complessivamente, ha stimato l’importo dovuto nella misura pari ad €. 74.189,19. Il metodo che il c.t.u. ha applicato è quello sintetico-comparativo. Egli ha evidenziato che i suoli de quibus sono stati inseriti nel comparto 3 della zona omogenea “B” del P.d.F. e quindi edificabili fino alla data 28/04/1992, in cui il C.C. del Comune di W con Del n. 31 approvava il progetto della costruzione di strade ricadenti nel richiamato comparto 3; con la stessa delibera dichiarata la pubblica utilità dell’opera stradale ha anche imposto sulle sedi il vincolo espropriativo, rendendole inedificabili. In particolare, il c.t.u. ha evidenziato i provvedimenti amministrativi che hanno interessato i suoli ablati: essi risultavano inseriti nella Zona B di completamento-Comparto 3 del Programma di Fabbricazione (P.d.F.) del Comune di W (Del. G.R. n.4902 del 20/07/1979) e successiva variante (D.P.G.R. n. 1435 del 20/07/1979), allo stato ancora vigente; - il Comune di W con Del. C.C. n. 31 del 28/04/1992 approvava il progetto esecutivo per la costruzione di strade ricadenti nel comparto 3 del P.D.F. (in esecuzione della Del G.C. n. 79 dell’11/04/1992) anche ai fini della dichiarazione di pubblica utilità dell’o.p.; con successiva Del. di G.C. n. 211 del 26/10/1993 il Comune di W approvava l’occupazione urgente per la durata massima di anni cinque dei suoli dei Cacciaguerra; con provvedimento sindacale del prot. 4288 del 18/11/1993, il Comune di W procedeva il data 11/01/1994 alla occupazione d’urgenza dei suoli in esame, redigendo contestualmente lo stato di consistenza e il verbale di immissione e possesso; dopo l’occupazione d’urgenza dei suoli, concretizzatasi dal giorno 11/01/1994, l’iter espropriativo non veniva completato nel quinquennio, con la emissione del decreto di esproprio ; nel corso dell’attività peritale veniva altresì appurata la irreversibilità delle richiamate particelle per l’avvenuta trasformazione a pubblica viabilità urbana. Al fine di determinare il valore del suolo di interesse, attraverso l’applicazione del metodo sintetico-comparativo, il ctu ha proceduto all’attento esame dei seguenti documenti di c/v versati in atti ( 1- atto di c/v del 07/05/1987 rep.85873, racc. n.17849 per Notar Dr. (omissis) trascritto a Foggia il 18/05/1987 ai nn. 220342/8213; 2- atto di c/v del 16/10/1985 racc. 6315 per Notar (omissis) trascritto a Foggia il 07/11/1985 ai nn. 15067/194928 3- atto di c/v del 21/11/1977 per Notar (omissis) per autentica di firme; 4- atto di c/v del 14/05/1979 per Notar (omissis) per autentica di firme) ed ha rilevato che , l’unico atto di transazione immobiliare cui attribuire rilevanza giuridica ai fini di interesse è quello innanzi riportato al n.1 per Notar (omissis) del 1987 (trascritto a Foggia in data 18/05/1987 ai nn. 220342/8213), poiché il suolo oggetto di compravendita risulta sito alla estrema periferia del Comune di W e la sua estensione complessiva è di mq. 243, di cui mq. 108 edificabili e i restanti mq.135 destinati a verde privato (vincolo conformativo) e a strade (vincolo espropriativo); il prezzo per la conclusa transazione è stato di complessive £. 11.000.000, di cui £. 10.000.000 per il suolo edificatorio e £. 1.000.000 per i restanti, destinati a verde privato e a strade. Gli altri atti di transazione, esibiti in giudizio, non sono stati considerati dal c.t.u. poiché riportavano importi cumulativi riferiti a suoli edificabili unitamente a quelli non edificabili, senza alcuna distinzione. Il c.t.u. ha quindi definito il rapporto economico che lega tra loro i suoli edificabili e non edificabili, posti nel Comune di W, nella seguente misura :-suoli edificabili: £.10.000.000/mq.108 =£.92.592,59/mq.; suoli non edificabili: £.1.000.000/mq.135 = £. 7.407,41/mq. Ha, peraltro, evidenziato che le fasce di suoli periurbane rese inedificabili per intervenuto vincolo conformativo, scontano in ogni caso un surplus di valore connesso alla rendita attesa (p.es. realizzazione di parcheggi, chioschi, strutture precarie ... ecc.) generando differenziali anche sensibili rispetto al valore derivante dal mero uso agricolo. Infatti il prezzo pagato di £. 1.000.000 per l’acquisto del suolo non edificabile risulta congruo, poiché maggiore di quello agricolo, tenuto conto che se applicassimo il valore specifico di £. 7.407,41/mq. innanzi calcolato alla estensione di un ettaro (ha= 10.000 mq.) si otterrebbe il valore di £. 74.074.074,07 (ca. £. 74 milioni/ha al 1987) una enormità svincolata da ogni ragione logica se pensata ad un fondo agricolo. Quindi, il c.t.u. ha determinato il rapporto % tra i due valori come segue: D% 1 = 7.407,41/92.592,59 = 8%; percentuale che identifica la corretta relazione economica di rilevanza documentale che lega, nel Comune di W, il valore venale dei suoli edificabili a quelli non edificabili. Correttamente il c.t.u. non ha ritenuto applicabile il valore agricolo medio (VAM) per questi ultimi, alla luce della sentenza n.181/2011 con cui la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionali i commi 2 e 3 dell’art. 40 del DPR 327/2001 che stabilivano l’impiego del VAM per la determinazione dell’indennità di esproprio, riagganciando il valore del terreno espropriato al valore venale del terreno. Il c.t.u. ha esaminato l’archivio storico delle Quotazioni Immobiliari del Comune di W attraverso la libera consultazione dei prodotti telematici (cfr. Internet: “storico quotazioni immobiliari W”) da cui ha rilevato che il valore più prossimo all’anno 1999 è quello riferito al 2009, pari a ca. €. 800/mq. In carenza di dati storici ante 2009 delle abitazioni posti nel Comune di W , il c.t.u. ha considerato l’andamento dei pezzi medi reali nazionali del settore residenziale in Italia negli ultimi 25 (anche questi acquisiti attraverso la libera consultazione dei prodotti telematici - cfr. Internet), per giungere al valore più probabile delle abitazioni nel Comune di W, riferito all’anno 1999, non altrimenti determinabile. Nel grafico riportato, il c.t.u. ha evidenziato che il coefficiente attribuito all’anno di interesse (1999) è pari a 80, quello attribuito all’anno di cui si ha notizia (2009), è pari a 105. Il loro rapporto percentuale risulta essere. D% = (80/105) = 76,19%. Il c.t.u. ha quindi ritenuto che il valore riferito all’anno 1999 delle abitazioni in W calcolato attraverso l’applicazione dei dati nazionali, è pari: Val.(ab.) = €.800/mq. x 76,19% = €. 609,52/mq. Da cui ha ricavato anche il valore del suolo edificabile su cui insistono le abitazioni come segue: Val. (s.ed.) = Val. (a) x 30 % = 609,52 €./mq x 0,30 = 182,85 €./mq Quello non edificabile (che incide per 8% rispetto a quello edificabile), risulta essere: Val.(s.non ed.) = 182,85 €./mq x 8% = 14,62 €./mq. Ne discende, a parere del c.t.u., che il valore di mercato dei suoli trasformati a strade (viabilità urbana) riferito all’anno 1999 risulta essere, alla dell’iter logico innanzi illustrato, pari a: Val. suolo non edificabile = 3.582 mq. x. 14,62 €./ mq. = €. 52.368,84. Ritiene la Corte che, correttamente, il c.t.u. abbia valutato i suoli come inedificabili, atteso che al momento dell’occupazione d’urgenza in data 11.01.1994, essi erano stati già declassati dalla data 28.04.1992, allorché il Comune aveva approvato il progetto di costruzione delle strade. Il Ctp dell’ente appellante, Ing. B ha, in sostanza, aderito alle conclusioni del ctu. Il c.t.p. degli appellati-appellanti incidentali, ing. C ha invece contestato “le conclusioni del CTU nella parte in cui ha ritenuto che la delibera di approvazione della costruzione di strade all’interno del Comparto 3 e conseguente dichiarazione di pubblica utilità dell’opera rendesse le aree inedificabili, ai fini del valore, in quanto la giurisprudenza avrebbe già da tempo stabilito che le aree espropriate per la viabilità destinata a servizio e completamento di circostanti aree già urbanizzate ed edificate, devono parimenti ritenersi munite della edificabilità legale.” A detta del c.t.p. “l’istituto del Comparto edificatorio, già introdotto con la legge urbanistica generale n. 1150 del 1942, pur con le modifiche ed abrogazioni operate con il DPR 327/2001 consentiva il superamento dell’esproprio delle aree inserite nel comparto medesimo, attraverso un meccanismo perequativo, in base al quale ciascun proprietario riceve il medesimo trattamento in termini di volumetrie assegnate in relazione alle quote di proprietà e subisce gli stessi oneri in relazione alle cessioni delle parti pubbliche. Nel caso all’esame, l’amministrazione comunale di W ha inteso operare l’attuazione di tali “comparti” provvedendo a realizzare le strade del Comparto 3, eseguendo il progetto esecutivo delle stesse(delibera di C.C. n. 31 del 28/04/1992 di approvazione del progetto) ed avviandola conseguente procedura espropriativa”. Al riguardo, il c.t.u. ha correttamente obbiettato che la “perequazione urbanistica” si applica ad un comparto, solo a seguito di una volontà amministrativa del Comune scritta e che, nella specie, non risulta nè nello strumento urbanistico generale e nelle relative N.T. Nel caso di specie, non opera il meccanismo perequativo “trattandosi di espropriazione indennitaria la cui quantificazione deve rispecchiare il valore dei beni de quibus (destinati alla pubblica viabilità urbana) non in astratto, ma secondo i vincoli e i pregiudizi su di essi imposti (in conformità ai quesiti dell’odierno mandato). Pertanto il calcolo della indennità di esproprio non può tenere conto, nel caso che occupa, di una ipotizzata perequazione, che i suoli ablati non avevano alla data di apposizione del vincolo preordinato all'esproprio, né si possono a loro attribuire una potenzialità edificatoria che invece la perequazione presupporrebbe, ove fosse stata prevista dal P.d.F. del Comune di W”. Il c.t.p. ing. C ha, poi, contestato il metodo seguito dal c.t.u. il quale, al fine di determinare il valore del suolo oggetto di causa, attraverso l’applicazione del metodo sintetico-comparativo, ha attribuito rilevanza ad un solo ed unico atto (prodotto dal Comune di W) rispetto all’ampia documentazione versata in atti e riportata analiticamente nelle relazioni dei precedenti c.t.u. nominati dalla questa Corte. Ma il metodo e la scelta seguita dal c.t.u. sono ampiamente motivati a pag.9 della bozza di c.t.u., con argomentazione tecniche e logiche condivise da questa Corte. Il c.t.p. ing. C si è, inoltre, lamentato del fatto che il CTU ing. A nella propria bozza di relazione non avrebbe considerato l’atto individuato come numero 5) nella ctu P per un valore unitario di €/mq 514,00 (anno 2007) che attiene alla delibera di Consiglio Comunale n. 6 del 22/02/2007 avente ad oggetto la sdemanializzazione ed alienazione di un suolo comunale inserito in zona B del vigente P.d.F. pari a €.514,00 per mq in seguito alla richiesta di acquisto di suolo presentata dalla signora D acquisita al prot. n. 4727 del 16/11/2006. Tuttavia, il c.t.u. ha già risposto esaustivamente a pag. 11 della relazione, di cui si riporta lo stralcio significativo :“ All’uopo lo scrivente ritiene molto pertinente precisare che la citata delibera afferisce a un suolo comunale di 52 mq. sito in via (omissis) del Comune di W. Esso risulta legalmente edificabile, come attestato dal responsabile del servizio urbanistico dello stesso Comune, ing. (omissis), nel suo provvedimento del 20/11/2006 col quale ha espresso parere favorevole alla alienazione del richiamato suolo, determinando il costo unitario di €.514/mq. in considerazione della sua potenzialità edificatoria…omissis… Quindi il documento citato dalla appellata è carente di rilevanza poiché non pertinente al caso in esame, tenuto conto che i suoli destinati a viabilità pubblica, posti alla nostra attenzione, risultano inedificabili a seguito del Del. C.C. n. 31 del 28/04/1992.” Analoghe considerazioni valgono per l’atto individuato come numero 6) nella ctu P per un valore unitario di €/mq 283,95 (anno 2008) ed avente ad oggetto suoli prossimi a quelli oggetto della presente procedura, trattandosi di suoli edificatori. Il c.t.p. degli appellati ha poi lamentato il fatto il CTU ing. A non ha ritenuto di dover considerare il contenuto della Delibera di C.C. n.7 dell’11/03/2020 del Comune di W, prodotta dal medesimo CTP in data 04/11/2021 che, essendo successiva alla introduzione del giudizio di appello della procedura nrg 395/2016 , non avrebbe potuto essere prodotta ed allegata prima agli atti di causa. Il c.t.p. ha invocato l’orientamento espresso dalla Cassazione Civile sezioni unite n. 3086 del 01-02-2022 a mente del quale: “In materia di consulenza tecnica d’ufficio il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell’osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall’attività di allegazione delle parti, non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a carico delle parti, tutti i documenti che si rende necessario acquisire al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che essi non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domande delle eccezioni che è onere delle parti provare e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d’ufficio”. Tuttavia, correttamente il c.t.u. non ha tenuto conto della suddetta documentazione in presenza di formale opposizione del difensore del Comune poiché essa evidentemente mira alla dimostrazione di fatti dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che era onere delle parti provare tempestivamente e, benché sopravvenuta all’inizio del giudizio, essa avrebbe potuto essere prodotta già in occasione della seconda c.t.u.. In conclusione, sulla scorta delle conclusioni del c.t.u. ing. A condivise da questa Corte in base delle argomentazioni che precedono, l’appello del Comune (finalizzato al rigetto delle domande degli attori ed all’accoglimento delle proprie eccezioni), deve essere accolto per quanto di ragione con conseguente condanna del suddetto ente al pagamento dell’importo stimato di €. 52.368,84 ( invece di quello indicato nella gravata sentenza di €. €.139.443,36), mentre l’appello incidentale proposto dai germani X, Y, Z nella parte in cui si è chiesta la condanna del Comune al pagamento della maggior somma di €.716.000,00, non può trovare accoglimento. Trattandosi di debito di valore, sulla suddetta somma di €. 52.368,84 è dovuta la rivalutazione monetaria secondo indici ISTAT dalla data del termine dell’occupazione legittima, ossia dal gennaio 1999, senza l’emissione del decreto di esproprio (coincidente con la scadenza di 5 anni dalla data di immissione in possesso del gennaio 1994). Sulla predetta somma, sono dovuti altresì gli interessi compensativi ( cfr. Consiglio di Stato sez. IV, 20/02/2018, n.1073), che appare equo riconoscere nella misura legale sulla somma devalutata al gennaio 1999 e successivamente rivalutata anno per anno sino all’attualità, oltre agli ulteriori interessi sulla somma così liquidata dalla data della presente sentenza sino al soddisfo. L’appello incidentale merita parziale accoglimento con riguardo alla richiesta dell’indennità di occupazione legittima a far data dall'immissione in possesso nel bene ( 24.01.1994) fino alla perdita di efficacia della dichiarazione di p.u. ( 24.01.1999), che determina in ogni caso la sopravvenuta carenza di potere ablatorio della P.A. ( cfr. Cass. civ. ordinanza n. 16509 del 19/06/2019; sentenza n. 6301 del 19/03/2014). Essa è stata calcolata dal c.t.u. nell’importo complessivo di € 21.820,35 (dall’11/01/1994 al 10/01/1999 (ex art. 50 co.1 Dpr 327/2001): In.(occ.) = [(€. 52.368,84/12) x 5] = €. 21.820,35) Trattandosi di credito di valuta, sull’importo così liquidato sono dovuti solo interessi legali a decorrere dalla scadenza di ciascuna annualità (cfr. Cassazione civile sez. I, 13/09/2013, n.21017). La parziale reciproca soccombenza, il notevole ridimensionamento delle somme attribuite alla parte vittoriosa e la complessità delle questioni esaminate giustifica la compensazione di ½ delle spese del doppio grado di giudizio tra le parti , spese che per la restante parte, devono essere poste a carico del Comune di W secondo il principio della soccombenza, ad eccezione di quelle di ctu, liquidate come da separati decreti, che devono essere interamente poste a carico dell’ente appellante. (omissis)