Preliminare di preliminare – apprezzabile ragione di fattispecie contrattuale progressiva – azione di nullità infondatezza – risarcimento danni da inadempimento – responsabilità contrattuale – sussistenza – azione ex art. 2932 c.c. infondatezza risarcimento del danno e misura

31/01/2022

(omissis) … “RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO 1. – Con atto di citazione ritualmente notificato A e B hanno convenuto in giudizio X S.p.A. per sentir dichiarare la nullità di un accordo stipulato con la ricezione di una proposta irrevocabile di acquisto di un bene immobile del 11 luglio 2011, per la quale è stata accusata ricevuta il 14 luglio 2011, e, in subordine, per la declaratoria di non vincolatività degli scritti intercorsi, in quanto da considerarsi mere minute o puntuazioni. Hanno esposto, in sintesi: - di aver inviato una proposta irrevocabile di acquisto di un fondo urbano (composto da più particelle e sul quale giacciono immobili e serbatori adibiti a stoccaggio di prodotti (omissis)) sito in (omissis), ferma per 36 mesi e quindi fino all’11 luglio 2014; - che la proposta concerneva, in tesi, l’impegno alla successiva sottoscrizione di contratto preliminare che a sua volta avrebbe preceduto il definitivo trasferimento del diritto di proprietà; - che della proposta era stata accusata ricevuta dalla oblata venditrice X, che aveva dato atto che ne avrebbe tenuto conto; - che il 20 giugno 2014 la X aveva dichiarato di accettare la proposta, invitando i proponenti a presentarsi dinanzi al notaio per la formare il preliminare di vendita il 10 luglio 2014, invito al quale gli attori non hanno aderito. Hanno quindi sostenuto in diritto che l’accordo formato per incontro di proposta ed accettazione, da qualificarsi in termini di preliminare di preliminare, sarebbe nullo perché non sorretto da interesse meritevole di tutela e, quindi, improduttivo di effetti. 2. – Si è tempestivamente costituita la convenuta società X S.p.A., spiegando ampie difese, resistendo nel merito della avversa domanda e formulando domande riconvenzionali in progressivo subordine. Espone in punto di fatto come la scrittura formante proposta di  A e B fosse espressione di una complessa operazione immobiliare volta alla edificazione, su un intero comparto formato da aree urbane destinate a stoccaggio e rivendita di prodotti (omissis) posta nelle vicinanze della (omissis), di un complesso immobiliare previa bonifica del terreno e che l’esigenza di procedimentalizzazione nella formazione del definitivo atto di compravendita del terreno discendeva dall’esigenza (esposta come degli attori) di attendere la approvazione dello strumento urbanistico legittimante l’edificazione (nella specie, in ragione di NTA del piano regolatore del Comune di M, per l’edificazione in zona R3 era necessaria l’approvazione di un piano attuativo). Nella prospettazione, quindi, l’operazione prevedeva di attendere l’approvazione del piano attuativo, quindi la stipula del preliminare con versamento di una caparra di 600.000 euro, il rilascio di una fideiussione a garanzia degli obblighi restitutori, la bonifica del sito, entro un anno, a spese dell’alienante con un costo preventivato ma suscettibile di variazione per 600.000 euro, e quindi, la stipula del definitivo entro un anno dal preliminare con versamento del saldo del prezzo determinato in (omissis) euro salvo conguaglio in dipendenza della cubatura effettivamente realizzabile. Riferisce ancora il convenuto di aver incaricato, in sostituzione di precedente professionista, le cui spettanze venivano saldate nel 2011, per la redazione dei progetti da presentare al comune l’arch. V, moglie dell’attore B, con la quale pattuiva un compenso di (omissis) euro; i progetti e il piano, quindi, venivano approvati dal comune i primi mesi del 2014. Formulata quindi l’accettazione della proposta irrevocabile, espone la convenuta di essersi recata presso il notaio C per la stipula del preliminare il 10 luglio 2014, senza che si presentassero i promissari stipulanti, producendo la fideiussione che secondo le intese avrebbero dovuto fornire a fronte dell’incasso della caparra confirmatoria. In punto di diritto, all’esito di ampia esposizione dei riferimenti giurisprudenziali utili al caso di specie, ha sostenuto il convenuto che il contratto stipulato per incontro di proposta irrevocabile ed accettazione sia valido e fondato su interessi meritevoli di tutela, argomentando in ordine alla volontà delle parti di procedimentalizzare l’operazione in ragione della complessità della stessa. Su tali premesse, in via riconvenzionale progressivamente subordinata, assunta la validità del c.d. preliminare di preliminare, ha chiesto il convenuto, nel corpo delle proprie difese, la realizzazione l’originario affermato programma negoziale adottando il Tribunale sentenza che tenga luogo del contratto preliminare non concluso, statuendo altresì l’obbligo per A e B di versare la caparra confirmatoria, per lo stesso convenuto di prestare la fideiussione e quindi di eseguire le opere di bonifica del terreno secondo le modalità fissate da c.t.u. che provveda anche alla direzione lavori ed al collaudo; ha chiesto il convenuto ed attore in riconvenzionale che la sentenza statuisca altresì “l’obbligo degli attori di stipulare il contratto definitivo di acquisto dell’area (…) ex 2932 c.c.” (e dunque chiedendo che la sentenza che tenga luogo di contratto sia a sua volta coercibile ex 2932 cod. civ.) subordinatamente al pagamento di (omissis) euro oltre iva, con ulteriore condanna al risarcimento del danno da ritardo e rimborso degli oneri per la stipula e il mantenimento della fideiussione. In primo subordine ha poi chiesto il convenuto la condanna al versamento di quanto pattuito a titolo di caparra e la pronuncia di sentenza che tenga luogo del contratto non concluso. In ulteriore subordine, emettersi sentenza che tenga luogo del contratto definitivo, fermo il proprio obbligo di eseguire la bonifica, previo versamento del prezzo nella misura di euro (omissis) oltre interessi. In conclusioni, quindi, il convenuto ed attore in riconvenzionale ha chiesto respingere l’avversa domanda, e in via riconvenzionale, anche la condanna al risarcimento del danno (sub lett. F) per somma non inferiore a (omissis) euro, di cui (omissis) euro per spese documentate, poi aumentato in prima memoria a (omissis) euro e in subordine al risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale. 3. – Scambiate le memorie ex art. 183, c. 6, c.p.c. con le quali le parti hanno illustrato le proprie posizioni e ragioni, la causa è stata istruita come da ordinanza istruttoria del 27 maggio 2015, previo esperimento di mediazione, con prova orale e, quindi, con consulenza tecnica d’ufficio ammessa il 29 giugno 2017 sul seguente quesito: “descriva il c.t.u. le opere di bonifica da realizzare sull’area di cui è causa, ne progetti la realizzazione ed il computo estimativo con i suoi costi; [parte di quesito poi revocata] - dica il c.t.u. circa la congruità delle somme sostenute e sostenendo per la redazione ed approvazione dei progetti di PUA presentati dalla convenuta (…); quantifichi il valore del terreno oggetto della proposta irrevocabile di acquisto, alla data proposta e di notifica dell’atto di citazione”. Il consulente ha depositato la relazione il 4 dicembre 2018. Mutato il giudice istruttore, in corso di causa è stata formulata istanza cautelare per sequestro conservativo, da parte X S.p.A. e nei confronti degli attori A e B; la stessa con ordinanza 27 aprile 2021 è stata accolta dal giudice monocratico, nei confronti di B fino a concorrenza di (omissis) euro, spese al merito. L’ordinanza, ritualmente gravata, è stata confermata in sede di reclamo il 26 ottobre 2021, spese al merito. La causa, quindi, è stata chiamata per la precisazione delle conclusioni all’udienza del 19 maggio 2021; all’udienza, tenuta in forma scritta come consentito dalla legge, i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.. Sono state depositate comparse conclusionali e repliche. 4. – La domanda è fondata nei sensi e nei limiti di cui al prosieguo. La questione centrale nel giudizio attiene alla validità o meno del contratto formato per incontro di proposta irrevocabile per 36 mesi ed accettazione del giugno 2014, ed alle sue conseguenze giuridiche quanto alla coercibilità dell’impegno assunto ed alla misura del danno da inadempimento dello stesso. 4.1. – Quanto al primo aspetto deve ritenersi che il contratto sia valido e, quindi, vincolante tra le parti. È opportuno dare atto che l’11 luglio 2011 A e B inviarono un atto, denominato “proposta irrevocabile di acquisto” per il terreno con annessi fabbricati di proprietà del convenuto X S.p.A.. Nella predetta scrittura si legge: - che “il prezzo di acquisto proposto è ad euro (omissis) oltre iva (…) pari a (omissis) euro al metro cubo attualmente consentiti; l’eventuale cubatura in più rispetto ai (omissis) mc che venisse concessa quale previsione urbanistica per l’immobile in oggetto viene fin da ora valutata per un importo di euro (omissis) al mc che verranno corrisposti a titolo di conguaglio a favore della parte promittente venditrice al momento dell’atto formale di trasferimento in aggiunta alla cifra già pattuita”; - che “il prezzo offerto all’art. 3 al netto della bonifica che resterà a vostro carico verrà corrisposto con le seguenti modalità: - quanto ad euro 600.000 contestualmente al contratto preliminare ed a titolo di caparra confirmatoria da stipularsi non prima del 1.1.2014; - quanto ad euro 2.500.000 dovranno essere versati contestualmente alla stipula del rogito notarile, da sottoscriversi non oltre il 21.12.2014, all’atto dell’intervenuta bonifica”; - che “la presente proposta resta deve intendersi ferma ed irrevocabile, ai sensi dell’art. 1329, per i prossimi 36 mesi; La X accusava ricevuta della proposta il 14 luglio 2011. Successivamente, con atto di significazione e diffida notificato il 20 giugno 2014 la X accettava la proposta irrevocabile, invitando i proponenti alla stipula del contratto preliminare per il 10 luglio 2014 in sede notarile, ove tuttavia i B e Anon si presentavano. Orbene domandano e sostengono gli attori B e Ala nullità del contratto formato per scambio di proposta irrevocabile ed accettazione, affermandone la natura di contratto preliminare di preliminare e richiamando giurisprudenza, anche di legittimità, che sosteneva la assenza di interessi meritevoli di tutela in siffatte pattuizioni. Insistono altresì, in subordine, perché si rilevi il carattere non vincolante delle pattuizioni, per essere le stesse mere puntuazioni. Orbene, quanto a questo primo aspetto, è evidente che la pronuncia a Sezioni Unite della Suprema Corte elide qualsivoglia dubbio in ordine alla ammissibilità di un siffatto strumento di formazione progressiva del consenso, peraltro già considerato ammissibile da parte della giurisprudenza che valorizzava l’esigenza, in presenza di operazioni di particolare complessità, di garantire all’autonomia dei privati uno strumento caratterizzato dall’assunzione di impegni progressivamente più vincolanti (cft. Cass. civ., Sez. Un., 6 marzo 2015, n. 4628). La Suprema Corte, tra l’altro, ha condivisibilmente evidenziato come, al più, possa riconoscersi, caso per caso, la carenza di un interesse meritevole di tutela non già nel preliminare di preliminare, quanto, invece, nel contratto preliminare programmato dal primo: rileva infatti il giudice della nomofilachia che, al più, è tale secondo contratto ad essere inutile e privo di causa, in quanto meramente ripetitivo di un accordo già concluso e vincolante. È, cioè, escluso in ogni caso che il primo contratto, nel quale si formi un consenso su alcuni aspetti ed in ipotesi si programmi un secondo contratto propriamente preliminare nel quale a sua volta si prefiguri la stipula del definitivo, sia nullo per difetto di causa o sua immeritevolezza: la volontà delle parti di procedimentalizzare l’operazione in ogni caso manifesta una causa lecita quanto al primo accordo e quindi quanto agli elementi su cui già sia stata raggiunta una intesa. In questo senso le Sezioni Unite hanno affermato il seguente principio di diritto: “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.”. Quanto alla specifica questione della esistenza di una causa nel secondo contratto, ed alle conseguenze della validità di quest’ultimo nella formazione progressiva del consenso, la Corte argomenta nei seguenti termini. “La procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può di per sè essere connotata da disvalore, se corrisponde a "un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell'operazione negoziale". È vero che occorre guardarsi da un uso "poco sorvegliato" dell'espressione preliminare di preliminare", perché l'argomento nominalistico non è neutro. Tuttavia, se ci si libera dell'ipotesi in cui appare che il primo contratto è già il contratto preliminare e che il secondo è, al più, solo la sua formalizzazione per la trascrizione, restano due "sequenze" variabili che si avvicinano: A) quella delle mere puntuazioni in cui le parti hanno solo iniziato a discutere di un possibile affare e senza alcun vincolo fissano una possibile traccia di trattative. In questa ipotesi, quanto maggiore e specifico è il contenuto, tanto più ci si avvicina al preliminare. B) Quella in cui il contratto non è ancora un vero preliminare, ma una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti. Si tratta di un iniziale accordo che non può configurarsi ancora come preliminare perché mancano elementi essenziali, ma che esclude che di quelli fissati si torni a discutere. In questa ipotesi man mano che si impoverisce il contenuto determinato ci si allontana dal preliminare propriamente detto. b1) Occorre qui ulteriormente ricordare la distinzione con l'ipotesi in cui la previsione del secondo preliminare esprime soltanto che la situazione conoscitiva delle parti non è tale da far maturare l'accordo consapevole, ma si vuole tuttavia "bloccare l'affare", anche a rischio del risarcimento del danno negativo in caso di sopravvenuto disaccordo. Ciò che conta chiarire è che, all'interno di una gamma di situazioni che ricevono risposte diverse, quelle contrassegnate sotto la lettera b sono riconducibili a una fase sostanzialmente precontrattuale, in cui la formazione del vincolo è limitata a una parte del regolamento. La violazione di queste intese, perpetrata in una fase successiva rimettendo in discussione questi obblighi in itinere che erano già determinati, dà luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto, riconducibile alla terza delle categorie considerate nell'art. 1173 c.c., cioè alle obbligazioni derivanti da ogni fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico. 6.2.1) È evidente come questa linea interpretativa impone di vagliare caso per caso l'emergere dell'interesse delle parti, di questa loro volontà di rinviare il momento in cui operano sia l'integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. sia la cogenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c.. Nella compravendita immobiliare l'ausilio giunge dal formalismo che contraddistingue la materia, sì da potersi di volta in volta cogliere i profili oggettivi non solo di una trattativa e della successiva stipula di un preliminare, ma di una sequenza di atti caratterizzati da un contenuto differenziato e aventi portata contrattuale con le connesse conseguenze.” La Corte, in definitiva, ammette come valida e meritevole di tutela la figura del preliminare di preliminare attribuendo tale denominazione – fuori dalle ipotesi nelle quali le parti non hanno voluto obbligarsi (le ipotesi sub A) nella sentenza della Corte) – alle ipotesi nelle quali è irrevocabilmente raggiunto l’accordo su alcuni punti, rimanendo, secondo la volontà dei paciscenti, da definire secondo buona fede i restanti, pur non avendo voluto le parti stipulare un contratto soggetto all’integrazione ex art. 1374 cod. civ. e coercibile ex art. 2932 cod. civ.. Evidenzia cioè che, fuori dalle ipotesi nelle quali il secondo contratto è una superfetazione o la mera ripetizione di un accordo già raggiunto, è chiaro che se l’autonomia delle parti ha manifestato interesse per una formazione progressiva del consenso, intendendo l’obbligo assunto come immediatamente incoercibile nel contratto definitivo, non sussistono ragioni per affermare l’assenza di causa nel contratto stipulato, peraltro rispondente ad una esigenza socialmente diffusa nel traffico giuridico immobiliare. Quanto alle conseguenze dell’inadempimento degli obblighi definitivamente assunti con quel primo contratto preliminare, la Suprema Corte evidenzia come non si tratti di responsabilità precontrattuale – risarcibile cioè nei limiti dell’interesse negativo a non essere coinvolti in trattative inutili – bensì si tratti di responsabilità da inadempimento di una obbligazione positiva (rectius, alle obbligazioni effettivamente assunte con l’accordo concretamente preso tra le parti) sorta ex art. 1173 cod. civ.: trattandosi di responsabilità da inadempimento di natura contrattuale, quindi, questa sarà retta dalle norme generali applicabili alla fattispecie. Fatta questa premessa è evidente che l’accordo stipulato tra le odierne parti è un contratto valido ed efficace, dove è chiaramente individuata l’area delle obbligazioni immediatamente assunte tra le parti come vincolanti. In particolare nella proposta irrevocabile accettata, i B e Asi impegnavano a stipulare un contratto preliminare, per l’acquisto del bene meglio ante descritto, prima del 1.1.2014; fissavano il prezzo, indicando i parametri cui commisurare eventuali incrementi di cubatura disponibile in dipendenza dagli strumenti urbanistici approvati; si impegnavano a versare la caparra contestualmente alla firma del preliminare e, poi, a stipulare il definitivo entro il 31.12.2014 “all’atto dell’intervenuta bonifica”; pattuivano che non sarebbero decorsi interessi sulle somme, chiaramente quando dovute. Nel regolamento di interessi, poi, assume evidente rilievo per un verso, la modifica delle previsioni urbanistiche, nonché la previsione di bonifica del terreno, a carico del venditore: la prima condizionava l’esatta determinazione del prezzo e la seconda l’effettiva stipulazione del definitivo, che sarebbe avvenuta solo successivamente all’esecuzione di tale intervento (avente ad oggetto il fondo, utilizzato quale deposito di prodotti (omissis)). Se ne desume chiaramente che non solo il contratto stipulato per incontro di proposta ed accettazione era già considerato vincolante dalle parti con riguardo all’obbligazione di stipulare secondo buona fede il secondo contratto (propriamente preliminare) secondo gli elementi sui quali era già intervenuto un accordo (tra l’altro, l’oggetto, il prezzo, le tempistiche delle operazioni, l’ammontare della caparra) ma che l’intera operazione necessitava di ulteriori passaggi, ben chiari nella prospettiva delle parti, che rendevano utile e di interesse la stipulazione di un ulteriore accordo (appunto, il preliminare) con il quale fissare disciplina delle circostanze sopravvenute e, invero, attese dalle parti. In questo senso quindi è chiaro che, ferma la vincolatività del primo contratto quanto agli elementi su cui era intervenuto accordo, il secondo contratto aveva certamente una causa lecita e meritevole di tutela, non risolvendosi in una superfetazione o in una inutile ripetizione, quando invece rivelandosi necessario – sia nell’ottica delle parti, sia nella normale pratica del commercio giuridico – per fissare un completo regolamento di interessi in vista del definitivo e, quindi, del trasferimento della proprietà immobiliare specie con riferimento ai complessi punti concernenti tempi e modalità della bonifica del fondo. Ne deriva che, in ogni caso, il promissario acquirente convenuto per la stipula del preliminare, su un testo che non è neppure negato sia stato effettivamente negoziato tra le parti, è venuto certamente meno all’impegno preso di stipulare il preliminare prefigurato, nei termini già vincolanti indicati dal primo contratto e secondo buona fede quanto agli aspetti non già regolati. Ne deriva, in ragione di quanto già esposto, che il futuro venditore ha legittimazione per chiedere l’esatto adempimento (salvo quanto si dirà in ordine alla infondatezza nel merito della domanda in parte qua) e il risarcimento del danno. 4.2. – Infondata pertanto la domanda principale di nullità del contratto intercorso e respinta la domanda di qualificazione del contratto in termini di puntuazioni non vincolanti, viene infatti a questo punto in rilievo l’esame della domanda riconvenzionale con la quale il convenuto ha chiesto pronunciarsi sentenza che tenga luogo del contratto non concluso e, in definitiva, l’attuazione del programma negoziale prefigurato. La domanda non può essere accolta. Militano in questo senso più ragioni. In primo luogo l’accoglibilità della domanda di esecuzione in forma specifica (sia essa intesa come istanza per l’adozione di una sentenza che tenga luogo esclusivamente del primo contratto non concluso, stabilendo l’obbligo di stipulare un secondo contratto a sua volta coercibile ex art. 2932 cod. civ., sia che debba essere intesa come pronuncia di una sentenza che tenga direttamente luogo del definitivo) è esclusa in ragione della stessa natura del titolo come formato ed interpretato dalle parti. Le stesse, infatti, sostengono con chiarezza – del resto a ragione – di aver formato un preliminare di preliminare (parte attrice, al fine di sentirlo dichiarare nullo in quanto tale), con ciò rendendo evidente di non aver voluto intendere i propri rapporti come eseguibili in forma specifica: l’esigenza, lecita e meritevole di tutela, del doppio passaggio (rectius, della formazione progressiva del consenso) risiede infatti, come insegna la Suprema Corte, nell’interesse delle parti a impegnarsi gradualmente riservando, salvo il contrario non emerga dal tenore degli accordi presi anche alla luce delle regole di interpretazione dei contratti, alla sede del contratto preliminare l’assunzione dell’obbligo di stipulare il definitivo, integrabile ex 1374 cod. civ. e coercibile ex art. 2932 cod. civ. In linea di massima, cioè, deve ritenersi che, a fronte di un preliminare di preliminare, solo se emerga con chiarezza che le parti hanno voluto assoggettare il loro accordo prodromico all’esecuzione in forma specifica, allora possa pronunciarsi sentenza che tenga luogo di contratto preliminare. Del resto, non si esce dal binomio: o le parti hanno voluto un contratto preliminare vero e proprio, ed allora il secondo contratto concerne solo questioni del tutto secondarie integrabili con norme suppletive, secondo gli usi ed in ultima ipotesi secondo equità, oppure le parti hanno voluto un contratto effettivamente prodromico al contratto preliminare, perché nella loro autonomia privata dovevano negoziare ulteriori elementi, e quindi, così facendo, hanno manifestato l’intenzione (sic est la volontà contrattualmente rilevante in sede di interpretazione ex art. 1362 cod. civ.) che il contratto non fosse immediatamente coercibile ex art. 2932 cod. civ., disciplinando gli effetti del contratto tra loro concluso. In secondo luogo, quand’anche non si seguisse il ragionamento ora esposto, deve comunque escludersi, in ragione della disciplina generale dettata dall’art. 2932 cod. civ., che il contratto stipulato tra le odierne parti sia eseguibile in forma specifica. Dispone infatti l’art. 2932 cod. civ. che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.” Ebbene, formare sentenza che tenga luogo di contratto preliminare (o anche di contratto definitivo), nel caso di specie, non può essere effettuato per la evidente ragione che il trasferimento definitivo (e quindi le clausole del contratto definitivo, sia che debbano essere prefigurate nel preliminare, sia che formino direttamente regolamento trasfuso in sentenza), era chiaramente subordinato al fatto della bonifica dei fondi, e che il regolamento di interessi relativo ad un intervento di tale portata (che contempla anche il sottosuolo del fondo, sul quale come rileva il c.t.u. sono presenti manufatti in numero, consistenza e stato ignoto) non può essere dettato dall’autorità giudiziaria, né quanto ai tempi, né quanto alle modalità – per le quali infatti il convenuto ed attore in riconvenzionale chiede la nomina di un c.t.u. che determini le operazioni di bonifica e eserciti le funzioni di direttore dei lavori – in difetto di un accordo tra le parti che si erano evidentemente riservate al negoziato ed alla sede del preliminare tali rilevanti aspetti. Ne deriva, in definitiva, che la domanda di esecuzione in forma specifica non può essere accolta, meritando invece accoglimento la sola domanda risarcitoria. 4.3. – Orbene, quanto a tale domanda deve essere osservato che la stipula di un preliminare di preliminare comporta immediatamente l’assunzione di obbligazioni positive, concernenti l’obbligo di stipulare il contratto preliminare dando seguito a quegli elementi già considerati irretrattabili, e che, quand’anche tale obbligazione non sia eseguibile in forma specifica, ciò non trasforma il vincolo insorto tra le parti in precontrattuale, bensì lascia inalterata la natura già pienamente contrattuale delle obbligazioni assunte. In altri termini, è proprio la figura del preliminare di preliminare, nella ricostruzione offerta dalla Suprema Corte, a evidenziare come lo stesso sia immediatamente vincolante quanto agli aspetti sui quali l’intesa si sia perfezionata e sia cioè irretrattabile tra i paciscenti. Ne deriva che quello che deve essere risarcito, in ipotesi di inadempimento, è il danno immediatamente derivante dall’inadempimento: cioè le poste patrimoniali di lucro cessante e danno emergente subite, in diretta dipendenza causale dal fatto dell’inadempimento. Orbene, nel caso di specie parte A e B si era obbligata a stipulare un contratto preliminare di acquisto e, quindi, il successivo contratto di acquisto: ora, se non può intendersi che le parti abbiano voluto l’eseguibilità in forma specifica, parimenti è evidente che le parti avevano già individuato con il crisma della irretrattabilità (del resto connaturato anche allo strumento della proposta irrevocabile) la misura del prezzo di vendita individuando una data per il definitivo, quand’anche condizionata all’effettiva bonifica. Ne deriva che, sul piano delle obbligazioni contratte, i promittenti irrevocabili si sono ingiustificatamente sottratti all’adempimento di specifiche obbligazioni di acquisto procedimentalizzato e devono rispondere del danno che sia immediatamente derivato in capo agli oblati accettanti. Che l’inadempimento abbia causato un danno è certo, ai sensi dell’art. 1226 cod. civ., atteso che risulta da c.t.u. – all’uopo espletata e che risulta chiara e coerente in linea generale nel suo metodo di determinazione del prezzo in ragione delle potenzialità edificatorie del fondo e delle peculiarità dello specifico comparto – che al settembre 2014, data della citazione, il bene immobile aveva un valore di mercato di euro (omissis). Orbene, se si osserva che il proprietario aveva diritto a portare a termine una programmata vendita per il prezzo di circa (omissis) (pur detratti i costi che avrebbe subito per la bonifica e pur scontando eventuali ulteriori oneri assunti in proprio) è comunque evidente che l’inadempimento ingiustificato all’obbligo di stipulare il preliminare e quindi il definitivo secondo buona fede ha certamente causato un danno al proprietario, che pure è rimasto nella disponibilità del bene ma ha visto sfumare l’utile che avrebbe tratto dalla vendita a prezzo evidentemente maggiore di quello di mercato. Vi è che, tuttavia, la misura del danno non è esattamente determinabile. È infatti chiaro che in dipendenza dalla natura delle pattuizioni intercorse tra le parti, se è vero che il compratore era astretto dall’obbligazione di stipulare il preliminare e, poi, il definitivo, è altresì vero che il parametro della buona fede in ragione del quale sarebbe dovuta essere adempiuta l’obbligazione di stipulare il definitivo manifesta che, nella formazione progressiva del consenso, le parti avrebbero potuto e dovuto governare le sopravvenienze. In altri termini, le variabili che sarebbero potute insorgere nel corso del tempo successivo alla stipula del preliminare ben avrebbero potuto consentire alle parti anche di non addivenire al definitivo: la pluralità di passaggi intermedi si spiega, infatti, esattamente nell’ottica delle parti di formare progressivamente un consenso su tutti gli aspetti dell’affare, non escludendo che, in ipotesi, possano rinunciare, d’intesa, all’affare ancora non concluso. Ne deriva che, se pure è certo che un danno vi è stato, non è però esattamente determinabile il quantum dello stesso, atteso che è ignoto l’effettivo e concreto andamento della vicenda e si deve quindi compiere un giudizio ipotetico sull’incidenza delle variabili di costo che avrebbero determinato e contratto i margini del venditore. Si deve cioè considerare che: - il venditore, per conseguire la vendita, avrebbe dovuto quantomeno effettuare la bonifica del fondo, per valori che le parti mostrano di individuare in non meno di (omissis) euro (pari alla caparra che era stata promessa) ma che è del tutto ignoto quanto effettivamente sarebbe costata al venditore anche alla luce della circostanza che nel sottosuolo del fondo sono presenti manufatti ed impianti privi di documentazione (cft. la c.t.u. pag. 9); - che il valore di mercato del fondo a fine 2014 è stato determinato dal c.t.u. sulla base di una serie di assunzioni, che se non inficiano la stima di valore effettuata, certamente, però, hanno natura ipotetica e quindi, anche sotto tale aspetto, implicano una misura di incertezza nella determinazione della perdita subita dal venditore; - che gli stessi costi di bonifica non sono stati tenuti presenti dal c.t.u. nella determinazione del valore del terreno, che ha stimato i costi di costruzione di opera residenziale finita (pag. 25 e pag. 31) computando i costi di demolizione del fabbricato esistente ma non quelli di bonifica; - ancora, che, secondo quanto riferisce il c.t.u., ancora al settembre 2014 non risultava approvato alcun piano attuativo presentato (cft. p. 29). In definitiva, cioè, la misura del danno deve essere stimata equitativamente poiché non è possibile determinare con esattezza qual è l’esatta perdita subita dal proprietario, in termini di mancato guadagno, in dipendenza dall’inadempimento dell’offerente irrevocabile. Pertanto, alla luce dei criteri sopra individuati stima equo il giudicante riconoscere che X – che aveva una controparte che si era impegnata ad una formazione progressiva del consenso traslativo ma già si era irretrattabilmente impegnata quanto al prezzo finale di vendita, che doveva cooperare per conseguire le autorizzazioni amministrative e che, ancora, doveva eseguire la bonifica del sito industriale di stoccaggio di prodotti (omissis) – ha subito un danno, direttamente derivante dal mancato adempimento degli attori, pari ad un parte (commisurata al grado di incertezza nella stipula del definitivo) del lucro che avrebbe ottenuto vendendo il terreno bonificato al prezzo fissato. Quindi, stimato ragionevole un costo di bonifica di circa (omissis) euro, controvalore della vendita prefigurata sarebbe stato di circa (omissis) euro; il valore di mercato del bene, con le assunzioni che si sono dette, era pari, secondo la stima del c.t.u., a circa (omissis); ne deriva che, ove tutte le condizioni per il definitivo si fossero effettivamente e concretamente realizzate, prestando le parti il relativo consenso, il venditore avrebbe lucrato oltre 1.200.000 euro. Poiché è ignoto se tutte le condizioni si sarebbero realizzate, e comunque le parti sarebbero rimaste sovrane di gestire le sopravvenienze come ritenuto opportuno, stima equo il giudicante riconoscere, in relazione all’affare che non si è concluso ma che il compratore si era impegnato a portare a termine in buona fede, l’importo pari alla metà del lucro prevedibile, esattamente determinando il danno in misura di euro (omissis), a carico dei convenuti in riconvenzionale in via solidale. Tale somma, che costituisce risarcimento del danno, è determinata all’attualità; poiché si tratta di debito di valore, sulla stessa maturano interessi da computarsi, devalutata la somma alla data di produzione del danno, individuata nella data del prefigurato definitivo (il 31 dicembre 2014), secondo il tasso legale. 4.4. – Vengono quindi in rilievo le ulteriori poste di danno lamentate da X, che assume: - di aver costituito e mantenuto una polizza fideiussoria, finalizzata, come da intesa, alla garanzia dell’eventuale restituzione della caparra versanda; - di aver sopportato spese per la formazione dei progetti da versare in sede amministrativa. Quanto al primo aspetto, è prodotto in atti atto di fideiussione del 3 aprile 2015, ma non è in nessun modo indicato o provato l’ammontare dell’esborso concretamente effettuato, né in comparsa, né in ogni caso, nel capitolo di prova orale n. 33 della memoria ex art. 183, c. 6, n. 2, c.p.c. di parte X (che è quindi inammissibile in quanto non volto a dare prova di un fatto allegato). Ne deriva la domanda in parte qua deve essere respinta. Quanto al secondo aspetto, domanda il convenuto ed attore in riconvenzionale il pagamento di circa (omissis) euro a titolo di spese vive documentate, assumendo che a causa dell’inadempimento ha sopportato, nel 2011, costi per spese di mediazione (versando al mediatore D euro (omissis) iva inclusa), costi per il pagamento di compensi dell’arch. E, per € (omissis), sempre nel 2011, e costi per compensi all’arch. V per euro (omissis), pattuiti nel 2011. Orbene, è evidente che se le obbligazioni di pagamento descritte da X sono state assunte nel 2011 – e quindi ben prima che insorgesse l’accordo, intervenuto per accettazione dell’oblato nel 2014 – non si vede come tali impegni possano essere considerati come causati dall’inadempimento della controparte, inadempimento che si è manifestato esclusivamente, appunto, nel 2014. È quindi chiaro che non vi è nesso di causalità tra inadempimento e affermato danno e del resto è chiaro che, quanto alla provvigione del mediatore, non è alcun modo dimostrato che i pagamenti versati in atti (alcuni bonifici, che pure a rigore non fanno prova del pagamento, non trattandosi di quietanza) siano correlati ad attività compiuta nei confronti delle parti dell’odierno giudizio che, tra l’altro, non ne hanno dato conto nella proposta irrevocabile e nell’accettazione. È poi vieppiù evidente che il versamento in atti delle sole fatture dell’arch. E (rectius, della notula pro forma del 2011 e delle due fatture del 2009 e 2010, cioè tutti documenti antecedenti anche alla proposta irrevocabile) e V (per la quale è parimenti versata notula pro forma del gennaio 2015, al n. 2 della produzione del convenuto), il cui prodotto (cioè le progettazioni versate al comune ed agli altri organismi competenti) era realizzato evidentemente nell’interesse del venditore e a lui è rimasto, non fanno comunque prova del pagamento, non essendo quietanzate. Ne deriva che le ulteriori domande di risarcimento del danno non possono trovare accoglimento. 5. – In definiva pertanto, rigettate le domande attoree e accolte in parte qua la domanda riconvenzionale, A e B devono essere condannati, in solido tra loro, al pagamento di euro (omissis) a titolo di risarcimento del danno già liquidato all’attualità, oltre interessi legali, previa devalutazione secondo gli indici Istat FOI, dal 31 dicembre 2014 al giorno della sentenza e, quindi, interessi legali fino all’effettivo soddisfo. 6. – Le spese seguono la soccombenza (omissis) Le spese della consulenza tecnica d’ufficio sono a definitivo carico degli attori soccombenti. P. Q. M. Il Tribunale ordinario di Perugia, rigettata ogni diversa domanda ed eccezione ed assorbita ogni altra questione, così definitivamente provvede nella causa in epigrafe: - respinge le domande attoree; - respinge la domanda riconvenzionale proposta in via principale; - accoglie per quanto di ragione la romanda riconvenzionale subordinata e per l’effetto condanna A e B in solido tra loro, al pagamento di euro (omissis) a titolo di risarcimento del danno già liquidato all’attualità, oltre interessi legali, da computarsi previa devalutazione secondo gli indici Istat FOI, dal 31 dicembre 2014 al giorno della sentenza e, quindi, interessi legali fino all’effettivo soddisfo. - condanna A e B al pagamento delle spese di lite (omissis) - pone definitivamente a carico di A e B le spese di c.t.u. come già liquidate. (omissis)