Società di diritto privato interamente partecipata da Ente Pubblico – procedura negoziata di alienazione – giurisdizione Giudice Amministrativo – modifica della destinazione urbanistica del bene dopo la pubblicazione del bando e prima dell’espletamento della gara- legittimità – ragioni – mancata les

07/02/2023

(omissis)per l’annullamento degli atti relativi alla vendita di beni immobili mediante procedura negoziata ad offerte segrete, indetta con bando del (omissis) limitatamente al lotto 3 ad oggetto “Ex Centro (omissis) fabbricato principale”.Visti il ricorso e i relativi allegati.;Visto l’atto di costituzione in giudizio di Soc. T s.r.l.Visti tutti gli atti della causa; (omissis)…“Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.FATTO E DIRITTO1.               Il ricorrente riferisce di aver partecipato alla procedura di vendita dell’immobile denominato “Ex Centro (omissis) – fabbricato principale” (Lotto 3) indetta, con bando del omissis, dalla proprietaria Società T s.r.l. interamente partecipata dalla Provincia di P .A quest’ultima gli interessati avrebbero potuto anche rivolgersi per acquisire chiarimenti e informazioni.Nel bando si specificava che il complesso immobiliare era censito nel catasto del Comune di X (omissis) F. omissis part. Omissis, suddivisa in 3 subalterni di cui il n. 1 con destinazione residenziale, il n. 2 con destinazione ufficio e il n. 3 accatastato come bene comune non censibile.Veniva altresì indicato che “è corrente la richiesta di variante alle NTA art. 122 e art. 128 del Piano del Parco W per quanto compreso al F. (omissis) sub 1 e 2.Il prezzo a base d’asta era fissato, a corpo, in € omissis con possibilità di presentare offerte anche al ribasso.Il ricorrente riferisce altresì:- Che, prima di formulare l’offerta, aveva inoltrato, all’organo procedente, la segnalazione di alcune discrasie consistenti nell’assenza della destinazione residenziale del bene (poiché destinato ad alloggio del custode del Centro omissis, quindi una destinazione attinente ai servizi) e in alcuni abusi edilizi;che, non avendo ottenuto un riscontro conforme ai propri auspici, decideva comunque di formulare un’offerta tenendo conto sia dell’attuale destinazione non residenziale del fabbricato, sia degli oneri che egli avrebbe dovuto sostenere per sanarlo o trasformarlo previa eventuale approvazione della variante urbanistica “in itinere”;-               Che i medesimi rilievi erano stati formulati anche in sede di gara, prima dell’apertura delle offerte, ma la Commissione aveva deciso di procedere ugualmente.La vendita è stata quindi aggiudicata all’altra offerta di € omissis contro l’offerta di € omissis (inferiore di € 100.000 n.d.r.) proposta dal ricorrente.Non erano pervenute ulteriori offerte.Poco prima della stipula del rogito (avvenuta in data successiva n.d.r. omissis) il ricorrente aveva inoltrato (in data omissis) una nuova offerta irrevocabile al rialzo di € omissis che, tuttavia, l’amministrazione riteneva non valutabile.Questa nuova offerta veniva motivata sul rilievo che, tra l’indizione della procedura di gara e la stipula dell’atto di vendita con l’aggiudicatario, l’immobile aveva ottenuto, a spese dell’amministrazione, l’incremento di valore attraverso l’intervenuta approvazione della variante urbanistica, la sanatoria degli abusi e la diminuzione della rendita catastale di alcuni subalterni.Si è costituita, per resistere al gravame, la sola Soc. T Srl (alienante dell’Immobile n.d.r.).2.               Va innanzitutto trattata l’eccezione di difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, dedotta dalla società resistente, con riguardo ai provvedimenti societari posti a valle della scelta di fondo di disporre la valorizzazione e/o alienazione dei beni.L’eccezione va disattesa poiché, anche se trattasi di provvedimenti societari, provengono comunque da una società interamente controllata e partecipata dall’amministrazione pubblica per la valorizzazione dei propri beni e che opera, almeno per quanto qui interessa, in applicazione delle norme pubblicistiche che regolano la vendita del patrimonio pubblico (R.D. n. 827/1924 e regolamento per l’alienazione del patrimonio immobiliare della Provincia di P).3.                    L’infondatezza del ricorso nel merito esclude la necessità di trattare “funditus” le ulteriori eccezioni in rito salvo quanto si dirà di seguito nella trattazione di alcune specifiche censure.4.                    In ordinelogico occorre innanzitutto esaminareilsecondo motivo di gravameconcuisideducechenonsussistevanoipresuppostidicuiall’art.7delRegolamento della Provincia per espletareuna procedura negoziata, ma avrebbedovutoesserebanditaunaprocedura ditipoaperto.Lacensuravadisattesa.Va innanzitutto osservato che la doglianza appare di dubbia ammissibilità poiché ilricorrentehacomunqueavutolapossibilitàdipartecipareallaproceduraformulandolapropriaofferta.Peraltro,qualorasifossetrattatodi effettivaprocedura negoziata (macosìnon è stato per le ragioni che si vedranno appresso),lalimitazionedipartecipantiavrebbecomportatomaggiorichancesdiaggiudicazione.In ogni caso, nel merito, va osservato che anche se nell’epigrafe del bando venivaindicata“procedura negoziata”,inrealtàsiè trattatodiuna verae propria garaaperta a chiunque avesse voluto proporre un’offerta nel rispetto degli adempimentiformalieproceduralitipicidelpubblico incanto.5.                    Con gli ulteriori due motivi, che possono essere trattati congiuntamente poichéconnessi e parzialmente ripetitivi, viene dedotta violazione di legge ed eccesso dipotere sotto svariati profili. Insintesivienededotto che, nel periodo intercorrentetra l’aggiudicazione dell’incanto e la vendita (circa un anno) l’amministrazione, aproprie spese, ha modificato la destinazione urbanistica del bene con possibilità diottenere benefici fiscali e superbonus, ha incrementato le unità immobiliari con unariduzionedicirca1/3dellarenditacatastalecomplessivaehasanato gliabusiesistenti.Diconseguenzal’immobilehaconseguitounsensibileincrementodivalore, divenendo commercialmente più appetibile per i possibili acquirenti, il chegiustificaval’esamedell’offerta al rialzo proposta dal ricorrente o la ripetizionedell’interagara.Le doglianze non possono trovare condivisione.Al riguardovaosservatoquantosegue:laregolarizzazionedegliabusiedilizieracomunquenecessaria,primadell’attodivendita,stanteledisposizionidicuiall’art.40dellaLeggen.47/1985checomminanolasanzionedinullitàdegliattirogati.Innessunadisposizione della“lexspecialis”erastabilitochetaleonere(burocraticoedeconomico)avrebbegravatosull’aggiudicatario,quindipareevidentechesarebbestatoatotalecaricodel   proprietario venditore. Non  si                 trattaquindi                  di               unfattonuovodel      tuttoimprevedibilealmomentodiformulazionedell’offerta;tantomenositrattadiunfattocheavrebbeaggravatoglionerieconomicieburocraticidell’acquirentema,semmai,comepoiconcretamenteavvenuto,hacomportatosolol’allungamentodellaprocedura divendita;

• le stesse considerazioni devono essere svolte per quanto concerne la regolarizzazione di errori e incongruenze catastali anche conseguenti alla sanatoria, da effettuare prima del rogito, pena nullità dell’atto, ex art. 19, comma 14, del D.L.

n. 78/2010neltestomodificatoinsedediconversionedallaLegge n. 122/2010;

• anche i miglioramenti ottenuti attraverso la variante urbanistica “in itinere” durante la procedura di gara non possono considerarsi fatto nuovo imprevedibile al momento di formulazione dell’offerta. Nel bando era infatti indicato che c’era una procedura di variante urbanistica in corso su cui il ricorrente avrebbe potuto informarsi, presso l’amministrazione procedente, per conoscerne l’iter e acquisire informazioni su relativi contenuti. La circostanza può quindi rientrare nella normale alea  degli         affari        immobiliari      che vengono     conclusi    in pendenza               di     varianti urbanistiche che potrebbero incidere, in meglio o in peggio, sul valore del bene “ante” variante;
• se proprio il ricorrente avesse ritenuto che tali circostanze gli impedivano di proporre un’offerta seria e ponderata, allora avrebbe dovuto impugnare immediatamente l’indizione della gara (come giustamente eccepito dalla società resistente), anziché temporeggiare con lettere interlocutorie e proporre un’offerta minimale (il 45% della base d’asta) forse sperando nell’assenza di concorrenza come accaduto nei tre incanti precedenti (due dei quali andati deserti e uno con offerta ritenuta incongrua proposta dallo stesso ricorrente).

Quantoallamancataconsiderazionedell’offertaalrialzoformulataindata omissisdeve convenirsicon le valutazioni dell’Amministrazione Provinciale,poirecepitedalla Soc. T s.r.l.circal’inammissibilitàdiquesta ulterioreproposta essendo intervenuta fuori dalla dinamica della gara ed informalmente conmessaggio di postaelettronica (nell’ambito di un fitto scambio di corrispondenzacon l’Amministratore Unico della Società ed aventeanche altricontenuti) e dopocheilricorrenteavevaritiratoilpropriodepositocauzionale(quindi senzapiùoffriregaranzie all’amministrazione), insiemeal fatto di essere stata proposta oltreunannodopo l’aperturadellebuste(avvenutaindata omissis).L’eventualerevoca,conripetizionedell’interaproceduraaperta, avrebbeinveceinciso su una legittimaaspettativa maturatasiin favoredell’altroofferente(cheavevacomunquepropostounconsiderevolerialzorispettoall’offertadi partericorrente,ovvero€ omissisinpiù),sottoponendol’amministrazioneadunrilevante onere motivazionaleche non si sarebbecomunquesottratto a probabilicontestazionidavantiaquestoTribunale.

1. Le spese di giudizio possono essere compensate considerata la particolarità e per certi versi complessità della vicenda in esame.

P.Q.M. il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche, definitivamente pronunciando, respinge il ricorso in epigrafe. Spese compensate. (omissis).